Vous avez l’intention de déménager et de vendre votre logement. Avant de vous lancer dans cette entreprise, il vous faut estimer l’appartement ou la maison dont vous voulez vous défaire. Pour réussir cette opération, il faut procéder avec méthode et prendre en compte certains paramètres.
Estimer le prix d’un bien immobilier : ce qu’il faut prendre en compte
Fixez le juste prix de votre bien
Pour réussir votre estimation immobilière, il convient d'abord de fixer ce que les spécialistes appellent le "juste prix". C'est-à-dire un prix qui corresponde au marché local et qui ne soit ni trop bas ni surévalué.
Si vous voulez avoir les meilleures chances de vendre votre bien, il est essentiel de déterminer ce prix. En effet, s'il est trop élevé, vous aurez du mal à trouver un acquéreur. Par contre, s'il est sous-évalué, vous ferez une mauvaise affaire.
Il s'agit d'une opération plus délicate qu'elle n'en a l'air au premier abord. En effet, vous êtes attaché à votre maison et n'en voyez pas forcément les défauts. Par conséquent, vous avez tendance à vous arrêter à un prix de vente un peu trop élevé.
De son côté, l'acheteur n'a bien sûr noué aucun lien affectif avec votre logement. Et il repérera tout de suite d'éventuelles malfaçons. Ce qui lui importe, en fait, c'est de réaliser la meilleure affaire possible. Il vous proposera donc, du moins au début, un prix plutôt bas, qui ne correspond pas non plus à la valeur réelle du bien.
Le "juste" prix se trouve donc entre les deux. Il faut parvenir à un compromis entre votre tendance à surévaluer la maison et celle de l'acheteur à la sous-estimer.
Tenez compte du prix du marché de l'immobilier
Le second critère à prendre en compte, pour estimer votre bien, c'est le marché immobilier local. En effet, le prix au m2 varie beaucoup d'une région à l'autre. Dans votre ville, et dans toutes les agglomérations d'ailleurs, il change même selon le quartier.
Ainsi, vous habitez peut-être dans une zone tendue. Autrement dit un secteur où, du fait d'une demande de logement supérieure à l'offre, le prix de l'immobilier est élevé. Dans un tel quartier, en effet, le niveau de la demande est tel que vous êtes quasiment assuré de trouver preneur pour votre logement.
Par contre si, dans votre quartier, l'offre dépasse la demande, vous devrez proposer des prix plus bas. Faute de quoi vous aurez du mal à trouver un acheteur.
Renseignez-vous auprès des agences immobilières voisines pour connaître le prix local du marché immobilier. Vous pouvez aussi vous informer auprès de vos voisins. Vous aurez ainsi une idée assez précise du prix au m2 pratiqué dans votre secteur. Il vous sera dès lors plus facile de fixer un prix de vente réaliste pour votre bien immobilier.
Faites le point sur votre logement
Pour estimer votre logement, il faut également procéder à l'examen de ses caractéristiques. Si l'appartement ou la maison cumulent les atouts, ils auront toutes les chances de se vendre plus cher, logique.
Ce sera le cas si l'appartement est situé en étage et dispose d'une terrasse. De même, une bonne orientation, au sud-est ou au sud-ouest par exemple, donne plus de valeur au logement. Il sera également plus apprécié si, de la terrasse, vous contemplez une vue magnifique.
La présence d'un garage fermé ou, pour une maison, d'une piscine ou d'un grand terrain, sont d'autres avantages notables. Mais il ne faut pas faire l'impasse sur les défauts du logement.
Ainsi, un appartement situé au rez-de-chaussée est souvent perçu comme moins sécurisé. En outre, il ne permet pas de profiter de la vue. De même, vous ne pouvez prétendre vendre à un prix élevé un appartement mal orienté ou dont la vue donne sur l'immeuble en face.
Un logement mal agencé sera également plus difficile à vendre. Enfin, la présence d'un ascenseur, et l'absence de marches pour y accéder, seront appréciées des acheteurs potentiels.
Vous devez donc faire un bilan, en comparant les atouts et les défauts du logement. C'est sur la base de cet examen que vous parviendrez à estimer de manière correcte la valeur de votre logement.
Tenez compte de l'environnement
Après avoir étudié de près votre logement, il faut vous intéresser au quartier dans lequel il est situé. C'est un élément essentiel de votre estimation immobiliere. En effet, le logement aura beau lui convenir, l'acheteur hésitera peut-être à l'acheter au prix demandé si l'environnement ne lui plaît pas.
À cet égard, l'accessibilité du logement joue un rôle important dans la décision d'achat. Si l'appartement est situé non loin d'un arrêt de bus ou, dans les grandes villes, d'une station de tramway ou de métro, il prendra aussitôt une certaine valeur.
Vous pourrez proposer un prix plus élevé si des commerces de proximité sont dans le voisinage de la maison ou de l'appartement. Si un acheteur potentiel a des enfants, la présence, dans le quartier, d'une école ou d'un collège, revêtira une grande importance pour lui.
Par ailleurs, la réputation du quartier, qu'elle soit justifiée ou non, est un élément à prendre en compte. Vous aurez plus de chances de trouver un acquéreur si le secteur est jugé calme et à l'abri des agressions.
Pour estimer votre bien, procédez...
...Par vous-même
Vous pouvez procéder, par vos propres moyens, à l'estimation de votre bien immobilier. Pour cela, commencez par vous informer, comme nous l'avons vu précédemment dans cet article, sur les prix pratiqués dans le quartier.
Mais ne retenez que les prix des logements comparables au vôtre. En réalité, une telle méthode est assez rudimentaire et ne prend pas toujours en compte des paramètres indispensables à la fixation d'un juste prix pour le logement.
Par exemple, il n'est pas toujours facile de connaître, sur votre secteur, le nombre d'acheteurs de biens immobiliers. Un élément pourtant pris en compte, la plupart du temps, pour établir le prix local du marché immobilier.
...Par le biais d'outils en ligne
Ces aides en ligne ont été conçues exprès pour vous faciliter la tâche. Ainsi, en allant sur le site du gouvernement, vous aurez accès à une précieuse base de données, appelée "demandes de valeurs foncières" (DVF). Elle est également accessible sur une application spécifique.
Elle regroupe l'ensemble des transactions foncières sur les cinq dernières années. Très utile aussi, et disponible sur le même site, l'outil Patrim usagers. Cette base de données, établie par les pouvoirs publics, recense environ 20 millions de transactions immobilières. Vous aurez ainsi accès aux ventes ayant eu lieu dans votre secteur.
...Par l'intermédiaire d'un professionnel
Le plus sûr, sans doute, est de faire estimer votre bien par un professionnel de l'immobilier. À cet égard, un agent immobilier peut mettre à votre service ses compétences et sa connaissance du marché local.
De son côté, le notaire est l'expert de l'estimation immobilière. Son expérience professionnelle et ses compétences en font l'interlocuteur idéal. Si vous le souhaitez, il peut même procéder à l'expertise du bien.
Enfin, vous pouvez faire appel à un expert immobilier, qui travaille en indépendant. Mais il intervient davantage pour établir la valeur vénale exacte du logement que pour procéder à une estimation.