De nombreux particuliers achètent leur bien immobilier via une société civile immobilière (SCI). Cette forme sociale est adaptée si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier locatif pour votre retraite et le partager progressivement entre vos héritiers.
SCI : Est-ce le bon choix ?
Gérer son patrimoine locatif en famille
La SCI peut être constituée avec son conjoint et ses enfants qui auront la qualité d'associés. Ils détiennent des parts sociales de la SCI qui est propriétaire des biens immobiliers. Cette solution vous permet d'associer, dès le départ, vos héritiers à votre achat, le plus souvent pour un nombre de parts minimes.
De plus, la gestion est facilitée, le gérant de la SCI pouvant décider tout seul d'effectuer certains actes. Les parents peuvent ainsi garder le contrôle sur la gérance de leur patrimoine immo - tout en ayant commencé à le transmettre. Une telle démarche n'est hélas pas envisageable en indivision.
Une structure souple
Il est nécessaire de rédiger les statuts de la société avec précision afin qu'ils soient en accord avec vos objectifs.
Le recours à un notaire est alors indispensable. Pour assurer une stabilité dans la gestion de la SCI, il est alors possible d’envisager, par exemple, que le gérant ne peut être suspendu qu'à l'unanimité des associés.
Autre hypothèse : décider que le gérant peut vendre seul un bien, ce qui lui permet de gérer librement le patrimoine de la société. Dans le même esprit, il est tout à fait envisageable de mettre en œuvre une clause soumettant à l'accord préalable des autres membres associés - la possibilité de céder ses parts sociales. En revanche, un indivisaire peut susciter le partage à n’importe quel moment.
Une transmission facilitée
Les parts sociales peuvent facilement être données aux héritiers en veillant à respecter les abattements fiscaux (par exemple 100 000 euros tous les quinze ans par parent à chacun de ses enfants).
Cette solution permet aussi d’assurer une parfaite égalité entre les enfants dans le montant de la donation. Or, cette démarche n'est pas aisée lorsque l'on détient en direct les biens qui ne sont jamais de valeurs égales. De plus, la donation peut être faite en démembrement de propriété, ce qui permet de conserver l'usufruit des parts sociales et donc les revenus des biens (voir aussi la La donation temporaire d’usufruit).
Cette solution permet également de diminuer l'éventuelle addition fiscale ou de pouvoir donner plus de parts, la donation ne portant que sur la nue-propriété.
L'option fiscale
En principe, les bénéfices réalisés par une SCI sont imposés à l'impôt sur le revenu. Chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers en fonction de sa participation dans le capital. Ces revenus fonciers s'ajoutent à ses autres ressources, ce qui peut être pénalisant si l’associé se trouve dans une tranche d'imposition élevée.
En effet, s'il relève de la tranche marginale d'imposition à 45 %, ses revenus seront imposés à 45 % majorés des taxes sociales au taux de 17,20 % soit un taux global de 62,20 %. De plus, cette imposition s'applique même si les revenus ne sont pas distribués aux et restent dans la SCI afin de financer de nouvelles acquisitions.
Choisir l'impôt sur les sociétés
Ceci explique que certaines SCI choisissent l'impôt sur les sociétés. Cette option doit être mûrement réfléchie car elle est irrévocable.
Cette solution présente plusieurs avantages. Tout d'abord, peuvent être déduits du résultat imposable non seulement les frais de gestion mais aussi l'amortissement des immeubles détenus par la SCI. Chaque année, le résultat de la SCI est diminué d'une partie du prix d'achat de l'immeuble divisé par la durée de l'amortissement, souvent 30 ans. De ce fait, un déficit est créé qui peut éviter toute imposition. Lorsque la SCI génère un bénéfice imposable, celui-ci est imposé jusqu'à 38 120 e au taux réduit de 15 % puis au-delà au taux de 33,33 %. Si les associés décident de se verser un dividende, un abattement de 40 % s'applique puis les 60 % restants sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Toutefois, le choix de l'impôt sur les sociétés est pénalisant en termes de coût de fonctionnement (le recours à un expert-comptable s'avère indispensable) et d'imposition des plus-values. En effet, en cas de vente, les associés ne bénéficient pas des abattements pour durée de détention. Ce choix fiscal est donc intéressant pour les hauts revenus mais doit être évité si l'on souhaite revendre certains biens immobiliers et distribuer la plus-value aux associés.
Formalisme de rigueur
La bonne gestion d'une SCI nécessite que certaines obligations soient respectées comme l'organisation, chaque année, d'une assemblée générale approuvant les comptes et donnant lieu à la rédaction d'un procès-verbal.
Une comptabilité doit également être tenue. Les revenus et les dépenses de la SCI doivent, en outre, être réalisés depuis un compte ouvert au nom de la SCI.
SCI : trois points importants à vérifier
1. Risques en cas de non-respect des obligations comptables ou d'assemblées générales
Lorsque la société civile immobilière (SCI) porte sur un ou plusieurs biens locatifs, la tenue d'une comptabilité et d'une assemblée générale annuelle est obligatoire. Or, lorsque les associés appartiennent à la même famille, ils ont tendance à ne pas s'y plier et à ne pas conserver les éléments permettant de reconstituer la comptabilité de la SCI. En cas de contrôle de l'administration fiscale, les associés risquent une taxation d'office s'ils ne sont pas en mesure d'apporter toutes les réponses dans les 30 jours.
2. Les cas de dissolution de la SCI
Dans la SCI familiale, le cas le plus classique est celui de la succession.
Par exemple, un couple a acquis un bien en SCI avec son enfant, et une fois les deux parents décédés, l'enfant se retrouve associé unique. Dans cette hypothèse, au bout d'un an, le fisc peut demander la dissolution de la société.
De même lorsque le terme est arrivé ou que l'objet de la société s'est éteint ou est réalisé, par exemple la construction d'un immeuble d'habitation en vue de sa division entre les associés.
3. Les démarches et les frais d'une dissolution de SCI
La dissolution de la SCI est complexe et coûteuse : droit de partage, liquidation des impôts en report d'imposition, taxe de publicité foncière et, selon les cas, droit de vente. Chaque fois que cela est possible, il est préférable de poursuivre la SCI, par exemple en trouvant un nouvel associé lorsque la dissolution est liée au nombre d'associés. Une SCI étant un excellent outil de transmission entre génération, il est souvent plus intéressant de la conserver.