Quelle peuvent-être les clauses suspensives d’un compromis de vente ?

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Contrairement à la promesse de vente qui n’engage que le vendeur, le compromis de vente engage les deux parties qui se font face lors de la vente d’un bien immobilier. Rédigé sous seing privé ou avec le concours d’un notaire, il représente un engagement très sérieux. Pourtant, pour en limiter les effets, un type de clauses existe : la clause suspensive. Voyons la forme qu’elle peut prendre.  

Les clauses suspensives relatives au financement

Le compromis de vente est signé entre un vendeur et acheteur pour présider à la vente d’un bien. C’est un accord qui prend la forme d’un document, signé par les 2 parties. Des sites comme LegalPlace propose de créer en ligne ses propres compromis, en personnalisant toutes les mentions devant y figurer, parmi lesquelles se trouve chaque clause suspensive : suivez ce guide.

Le compromis de vente, outre des mentions telles que les noms des acheteurs et vendeurs, indique un élément capital : le prix de vente du bien. Car, le financement est souvent le point critique lors de la vente d’une maison ou d’un appartement. De nombreux achats s’effectuent grâce au prêt. D’où la première clause suspensive que l’on observe, soit celle relative à l’obtention du crédit immobilier.

On le sait, toutes les banques ne donnent pas leur feu vert lorsqu’un dossier de crédit est déposé. Le vendeur se trouve donc protégé par cette clause, qui permet d’annuler l’opération dès lors qu’il sait que l’acheteur n’aura pas les fonds pour la transaction. Ce dernier sera cependant tenu de prouver qu’il a bien engagé les démarches nécessaires auprès de 3 banques minimum. En moyenne, l’acheteur se voit octroyer un délai de 60 jours pour obtenir son prêt.

Relativement au financement du bien, il est possible de rajouter une autre clause suspensive : celle relative à la vente d’un autre bien, susceptible de financer la vente présente. Tous les acheteurs n’ont pas, en effet, recours à un prêt, certains préférant vendre un autre bien pour financer un nouvel achat.  La clause pourra être limitée dans le temps, pour une durée de 6 mois maximum.  Il faut aussi que le logement à vendre soit déjà sur le marché, proposé à un prix plancher et non négociable.

Les autres clauses

D’autres clauses suspensives peuvent s’ajouter pour venir compromettre un projet de vente.

L’autorisation administrative

Souvent les investisseurs immobiliers se portent acquéreurs d’un bien avec le projet d’y faire des travaux d’amélioration en vue de mieux le rentabiliser. Il s’agira pour eux de le louer plus cher ensuite ou d’en tirer une meilleure plus-value à la revente (voir à ce sujet le blog https://www.123immo.info/, qui vous explique comment acheter dans l’ancien avec travaux). Cependant, ces transformations sont soumises à des autorisations administratives. Dans le cas où il ne les obtiendrait pas, un acheteur a besoin de savoir qu’une clause suspensive le protège, avant de signer tout compromis. Les autorisations qu’il est susceptible de demander sont :

  • un permis de construire ;
  • un certificat d’urbanisme ou de non opposition à une déclaration préalable de travaux ;
  • un permis d’aménager…

Là encore, pour ne pas pénaliser le vendeur, des délais maximum devront être fixés : pour procéder aux démarches, dans un premier temps, puis pour obtenir les autorisations, dans un second temps.

L’absence de préemption

Avant d’acheter un bien, il ne faut pas oublier le fameux droit de préemption des collectivités locales, qui leur permet d’être prioritaires sur l’achat de certains biens. C’est le notaire qui vérifie la présence d’un tel droit afin que la clause suspensive d’absence de préemption soit bien réalisée. Il adresse à la collectivité un DIA ou déclaration d’intention d’aliéner. Elle a 2 mois pour répondre et se substituer ou non à l’acquéreur.

L’obtention de l’état hypothécaire

L’état hypothécaire est un document conservé auprès du bureau de la conservation des hypothèques. Il fait mention de tous les propriétaires concernant un bien donné et peut renseigner s’il existe un éventuel commandement de saisie antérieur à la vente envisagée. Dans ce cas, la vente pourrait être frappée de nullité, si le créancier qui n’aurait pas été prévenu, venait à se manifester. De plus, l’état hypothécaire se transmet avec un bien : d’où l’importance de connaître ce fameux état hypothécaire avant d’acheter. Là encore un délai prévaut pour l’obtenir : celui de 2 mois.

Lors de la signature d’un compromis, l’acheteur doit verser la somme de 10 % du prix de vente du bien. Mais, si une clause suspensive vient à ne pas être réalisée, il est en droit de récupérer la somme versée. Cette condition intervient en dehors du délai de rétractation légal de 10 jours qui permet à tout signataire d’un compromis de se rétracter, sans avoir à donner se justifier.

En savoir plus : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2965

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