Un locataire parti sans laisser d’adresse, en laissant une ardoise conséquente… Telle est la hantise de nombreux bailleurs. Pour autant, des issues juridiques existent.
Récupérer un logement quand le locataire est parti sans payer
Que faire quand le locataire est parti sans payer en abandonnant le logement ?
Lorsqu'un événement de cette sorte se produit, le bailleur doit s'attendre à ce que la procédure prenne du temps et soit relativement lourde car le propriétaire doit respecter un processus bien encadré. Impossible de changer les clés et de récupérer le logement par soi-même.
Rappelons que la procédure figure dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ainsi que dans un décret du 10 août 2011 (n°2011-945) relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon.
Quelle est la première étape ?
Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement. Cette mise en demeure doit être faite par acte d'huissier de justice.
Le locataire a alors un mois pour répondre à la mise en demeure, à compter de sa signification par huissier, et déclarer qu'il occupe bien le logement. Le juge, qui constate la résiliation du bail, autorise si nécessaire la vente aux enchères du mobilier laissé sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d'être vendus. Le propriétaire pourra les faire débarrasser.
Passé le délai d'un mois, l'huissier peut dresser un constat de l'état d'abandon du logement par le locataire. Il ne peut agir seul dans le logement et devra être accompagné du maire de la commune, d'un conseiller municipal ou d'une autorité de police ou de gendarmerie ou de deux témoins indépendants du bailleur et de l'huissier.
En cela, il respecte l'article L 142-1 du Code des procédures civiles d'exécution. Dans son procès-verbal de constat, l'huissier dresse un état des lieux et il réalise un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou pas avoir une valeur marchande.
Le contrat de bail peut-il être résilié ?
Le bailleur ne peut pas résilier le bail seul, c'est bien le problème. Il doit former une requête devant le juge du tribunal judiciaire. Pour cela, il doit joindre au dossier le procès-verbal de constat d'abandon qui justifie la demande de résiliation du contrat de bail (articles 1 et 2 du décret n02011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon).
« Par la même requête, il peut également être demandé la condamnation du locataire au paiement des sommes dues au titre du contrat de bail », article 6 du décret du 10 août 2011.
Le juge examine le bien-fondé de la requête, constate dans une ordonnance la résiliation du bail et autorise le propriétaire à reprendre son logement. Le cas échéant, il statue sur la demande en paiement (article 3 du décret précité). La décision doit être signifiée au locataire ayant abandonné le logement et il peut contester la décision dans un délai d'un mois suivant la signification (article 6 du décret du 10 août 2011).
En l'absence d'opposition de la part du locataire dans le mois suivant la signification ou en cas de désistement de la partie qui a formé opposition, l'ordonnance produit tous les effets d'un jugement passé en force de chose jugée (article 8 du décret de 10 août 2011).