Le locataire n’a pas tous les droits sur le bien qu’il loue. La sous-location doit presque toujours être autorisée par le bailleur. S’affranchir de cette règle, n’est pas prudent, voire même plutôt risqué ! Toutes nos explications.
Sous-location : connaitre les règles à respecter
Qu'est-ce qu'une sous-location ?
Il y a sous-location lorsque le titulaire d'un contrat de location met partiellement ou entièrement à disposition d'une personne son logement en échange d'une contrepartie financière. La situation se présente quand un locataire souhaite, par exemple, partager la charge de son loyer ou qu'il s'absente ponctuellement (voyage, stage, etc.) tout en souhaitant maintenir son bail en cours.
Le fait d'héberger un ami peut-il être considéré comme une sous-location ?
Non. C'est pourquoi, il est essentiel de distinguer l'hébergement gratuit d'un ami, d'un membre de sa famille, etc., et la sous-location qui sous-entend le paiement d'un loyer. Les locataires sont libres d'héberger ponctuellement des proches ou de leur prêter leur logement durant leur absence. L'accord du bailleur n'est alors pas nécessaire.
Selon la Cour de cassation, une clause interdisant au locataire d'héberger ses proches ou prévoyant une occupation strictement personnelle du logement est nulle car contraire à l'article 8-1 de la Convention européenne des droits de l'homme (Cour de cassation, 3 Civ.).
Une sous-location doit-elle être autorisée par le bailleur ?
Oui, le locataire doit toujours obtenir l'accord écrit et préalable du bailleur.
Car, par principe, la sous-location d'un logement à usage de résidence principale est interdite. En effet la loi du 6 juillet 1989 n089-462 dispose que :
le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer
De son côté, le sous-locataire a tout intérêt à ne pas accepter de sous-location clandestine qui ne lui offre aucune protection.
La résiliation du bail initial (voir plus bas dans l’article) entraînerait aussi la résiliation de son contrat de sous-location.
En pratique, il convient d'effectuer la demande à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception en indiquant le loyer qui sera payé par le sous-locataire car l'accord du propriétaire doit aussi être donné sur ce point. Le prix au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Un modèle de document est disponible sur le site www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R17891.
Le bailleur doit-il motiver son éventuel refus ?
Non. Il s'agit d'une demande que le bailleur est libre d'accepter ou non. S'il ne souhaite pas donner son consentement, il n'a pas à justifier son refus. Il lui est aussi possible de donner son accord directement dans le bail initial.
Les règles sont-elles identiques en meublé ?
Oui, les règles sont identiques pour un bail meublé d'habitation. Toutefois, si le contrat a été signé avant le 27 mars 2014, le locataire est autorisé à sous-louer son logement sans l'accord du bailleur (sauf si une clause du bail le lui interdit). Le prix du loyer de sous-location est dans ce cas totalement libre.
Que risque le locataire qui s'affranchit de ces règles ?
La sanction est lourde en cas de sous-location non-autorisée. Le locataire risque une résiliation en justice de son propre bail d'habitation. En effet, il s'agit d'un motif légitime et sérieux de rupture de bail. Par ailleurs, il peut être condamné à rembourser l'intégralité des sous-loyers perçus ainsi que des dommages et intérêts en cas de préjudice. C'est ce qui est arrivé à un locataire suite à la mise en location de son appartement pour de courtes durées sur la plateforme Airbnb.
Le bailleur qui n'avait pas donné son accord a obtenu le remboursement des sommes perçues par le locataire, soit 27 295 €. Les juges ont considéré que :
«… Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous- loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu'ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l'appartement pendant plusieurs années sans l'accord du bailleur, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l'inopposabilité de la sous- location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées… » (Cour de cassation, 3 civ., 12 septembre 2019, pourvoi n°18-20727).
Le contrat de sous-location doit-il être écrit ?
Même si cela n'est pas obligatoire, il est préférable qu'il soit écrit. Il est conseillé de mentionner la prise d'effet du bail et sa durée, le montant du loyer, les obligations réciproques des parties et les modalités d'entrée ou de sortie (forme et délai du congé), éventuellement le montant du dépôt de garantie.
Il faut impérativement transmettre au sous-locataire une copie de l'autorisation écrite du bailleur ainsi que du bail en cours.
Quelle est la durée de la sous-location ?
Elle est libre mais limitée à la durée maximale du bail principal. Si le locataire résilie son bail avant le terme initialement fixé, le sous-locataire doit quitter les lieux.
Car, en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. Il doit obligatoirement partir.
En cas de sous-location touristique, quelles formalités supplémentaires ?
En cas de sous-location meublée saisonnière, également appelée sous-location meublée de courte durée, une limite totale de location de 120 jours par an doit être respectée.
Par ailleurs, le règlement de copropriété de l'immeuble ne doit pas interdire l'activité. Mieux vaut laisser tomber s'il contient, par exemple, une clause d'habitation bourgeoise car cela signifie que l'immeuble est exclusivement destiné à l'habitation.
Qui est responsable en cas de dégradation du logement ?
Le locataire reste responsable à l'égard du bailleur de l'ensemble de ses obligations. Concrètement, si le logement est dégradé, il devra en assumer les conséquences vis-à-vis du bailleur. Bailleur et sous-locataire n'ont en effet aucun lien juridique.
Les revenus issus de la sous-location meublée sont-ils imposés ?
Oui, tout à fait. Dans l'hypothèse où un propriétaire a consenti un bail nu à un premier locataire consentant à son tour, un second bail meublé au titre de la sous-location, deux revenus sont à déclarer :
- d'une part les revenus perçus par le propriétaire bailleur (versés par le premier locataire) ;
- d'autre part, les revenus perçus par le locataire (versés par le sous-locataire).
Le propriétaire est imposé dans la catégorie des revenus fonciers et le locataire dans celle des BIC à raison de la sous-location.
Les règles sont-elles identiques en logement social ?
Les locataires de logements sociaux (HLM notamment) sont soumis à des règles spécifiques. Ainsi, il est interdit de sous-louer son logement dans son intégralité. Le locataire risque une résiliation de son bail et une amende de 9 000 €. Seule une sous-location d'une partie du logement est autorisée sous conditions : le sous-locataire doit avoir plus de 60 ans ou être un adulte handicapé avec lequel le locataire a conclu un contrat d'accueil familial ; le locataire doit en informer préalablement son bailleur, par lettre recommandée avec AR.
Le loyer de la ou des pièces principales sous-louées est calculé au prorata du loyer total et des charges (art. L442-8-1 du Code de la construction et de l'habitation).