Autoconstruction : quelles précautions prendre pour construire soi même sa maison ?

Disposer d’une maison à moindre coût et réaliser le projet d’une vie, telles sont les principales motivations des autoconstructeurs. Mais avant de se lancer, mieux vaut anticiper les éventuelles difficultés en termes de responsabilité et de revente. Les explications et précautions à prendre pour construire soi même sa maison.

Maison Autoconstruite
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Quelles différences entre une maison autoconstruite et une maison autofinie ?

Une maison autoconstruite est intégralement bâtie par son propriétaire, y compris le terrassement et l'assainissement individuel. Dans le cas d'une maison autofinie, le professionnel construit tout le gros œuvre (murs, fenêtres, toiture...) et le propriétaire réalise lui-même les installations intérieures : électricité, plomberie, isolation et éventuellement l'assainissement.

Tout dépend de l'accord passé entre les parties dans le contrat. Dans ce type de construction, tout est conçu pour simplifier les installations finales.

Exemple :
Pour l'électricité, on trouve un boîtier de dérivation dans les combles auquel tous les câbles sont reliés. L'effet pervers de ce type de système, c'est qu'il est très compliqué voire impossible de faire évoluer l'installation par la suite, en fonction des nouveaux besoins des occupants de la maison.

Ces deux types de construction sont de plus en plus fréquents. Bien souvent, elles sont réalisées en famille par des personnes disposant de bonnes compétences en bricolage et d'un budget limité.

Attention :
Certains novices se lancent également mais ils peuvent aboutir à des résultats catastrophiques.

En cas de vice découvert à la revente, comment est actionnée la responsabilité ?

Pour les maisons autoconstruites, il n'existe aucune garantie pour l'acquéreur si ce n'est celle due personnellement par le vendeur.

En pratique, si l'acheteur découvre un vice après l'achat, il peut se retourner contre le vendeur mais si ce dernier n'est pas solvable, il ne pourra rien espérer de son action.

Bon à savoir :
Parfois, les maisons autoconstruites sont réalisées par des propriétaires professionnels qui disposent d'une assurance. Dans ce cas-là, les recours peuvent aboutir.

Pour les maisons autofinies, le gros œuvre est assuré par un professionnel, donc assuré, et « l'autofinisseur » peut prendre une garantie décennale. En cas de problème, l'acquéreur peut donc se retourner contre l'entrepreneur et le constructeur.

Quels conseils aux vendeurs et aux acquéreurs de telles constructions ?

Le vendeur doit être sûr de lui et de ses réalisations car, en tant que particulier, il engage sa responsabilité personnelle. S'il est attaqué, il peut se retrouver dans une situation financière dramatique.

Quant à l'acquéreur, il a tout intérêt à faire passer la maison au crible par des professionnels. Les diagnostics n'étant pas obligatoires pour les maisons neuves en dehors du DPE, l'acquéreur peut faire procéder à des expertises notamment pour l'installation de gaz et d'électricité notamment.

S'il s'agit d'une résidence secondaire, comment est calculée la plus-value immobilière ?

L'impôt sur la plus-value immobilière peut constituer toute la limite de cette opération financière a priori très attractive.

En effet, si la maison autofinie ou autoconstruite est une résidence secondaire, son prix initial est calculé en faisant la somme :

  • du prix du terrain ;
  • du coût du « kit de construction » ou du gros œuvre ;
  • et des travaux réalisés par un professionnel.
  • Le coût des matériaux utilisés pour l'autoconstruction est également pris en compte.

Résultat, entre le prix d'achat et le prix de revente, c'est généralement le grand écart. Et si la revente intervient rapidement, la taxation est alors rédhibitoire. Bien souvent, après avoir fait les calculs, les vendeurs décident de s'installer dans le bien et de l'occuper comme résidence principale avant la mise en vente pour échapper à l'impôt.