Immobilier : Acheter en viager, attention à la note

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Se lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier avant d’avoir vendu celui destiné à financer l’apport nécessaire constitue un pari risqué.

Le petit dernier est né, la famille s’agrandit et très vite un constat s’impose : vous manquez d’espace. Il est donc temps de voir plus grand. Une fois la maison estimée, vous la mettez en vente. Dans le même temps, vous partez en quête de votre nouveau nid.

Et là, le coup de cœur vous tombe dessus en un temps record. Les acquéreurs potentiels sont nombreux et vous ne voulez pas laisser passer votre chance. Vous signez le compromis et tout s’enchaîne rapidement.

Seul problème : le panneau « à vendre » de votre maison reste désespérément suspendu sans succès. Débute alors une période financière délicate qui, si elle s’éternise, peut virer au cauchemar.

De quoi bien réfléchir avant de s’engager dans une nouvelle acquisition avant d’avoir vendu le bien nécessaire à son financement.

Le prêt relais

Tous ceux qui achètent avant d’avoir vendu découvrent le fonctionnement des prêts relais. Destinés à combler ces périodes transitoires, ils peuvent prendre des formes très variées.

Le prêt relais sec

Le prêt relais sec est destiné aux personnes qui acquièrent un bien dont la valeur est inférieure ou égale à celle du bien en vente. Un prêt supplémentaire n’est donc pas nécessaire. La banque se contente donc d’avancer les fonds jusqu’à la réalisation de la vente.

Très peu rentable pour les établissements financiers, ce type de prêt relais, lorsqu’il est proposé, l’est bien souvent à des tarifs peu attractifs.

Le prêt relais accompagné d’un prêt amortissable

La formule du prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique est la plus courante. Elle est proposée aux personnes qui ont acheté avant de vendre et qui ont besoin non seulement des fonds de la vente de leur bien mais aussi d’un prêt pour financer la totalité de leur nouvelle acquisition.

En pratique, l’établissement avance entre 60 et 80 % de la valeur du bien à vendre en se fondant sur des différentes estimations réalisées par des professionnels de l’immobilier. Jusqu’à la vente, l’emprunteur devra rembourser les intérêts du prêt relais ainsi que les échéances du prêt classique.

Le prêt relais est soldé lors de la vente. Mais avant cela, la situation d’endettement de l’emprunteur est bien souvent supérieure à sa capacité réelle et donc difficilement viable à long terme.

Le prêt relais avec franchise totale

Lorsque vos revenus mensuels rendent impossibles des remboursements particulièrement élevés avant la réalisation de la vente comme dans la formule précédente, il existe une alternative : le prêt relais avec franchise totale.

Ce montage permet à l’emprunteur de rembourser les intérêts du prêt relais en une seule fois —et non mensuellement –en même temps que le capital emprunté, une fois la vente du bien effective.

Cette option est souvent assortie d’un « différé d’amortissement » pour le prêt complémentaire, ce qui permet de ne rembourser que les intérêts pendant une période définie d’une durée de douze mois. Moins handicapante avant la vente du bien, cette formule engendre au final un coût de crédit bien plus élevé.

Attention au coup de cœur, ses conséquences peuvent être désastreuses.

Des frais en double

Si le prêt relais est la première et la plus importante opération financière lors d’un achat qui précède la vente, d’autres frais se cumulent durant cette période.

Impôt foncier et taxe d’habitation

En tant que propriétaire de deux biens immobiliers, vous êtes tenu de régler l’impôt foncier qui s’attache à chacun d’eux. Quant à la taxe d’habitation, la règle est qu’elle s’applique à l’occupant des lieux au 1er janvier.

Toutefois, si à cette date, vous êtes déjà installé dans votre nouvelle maison et que l’ancienne n’est pas encore vendue, il faudra apporter la preuve à l’administration fiscale que cette dernière est vide de meubles et non habitée en fournissant notamment des factures d’électricité ou de gaz. À défaut, vous serez contraint de payer deux fois.

Les charges de copropriété

De la même façon, si votre bien en vente se trouve dans une copropriété, vous serez évidemment obligé de régler l’ensemble des charges. Si des travaux sont votés durant cette période transitoire et que des appels de fonds sont effectués, impossible d’y échapper. Il faudra payer ce qui, ajouté au coût du prêt relais, peut rapidement plomber le budget du ménage.

Les diagnostics immobiliers

Pour toute vente, il est aujourd’hui impératif de fournir un dossier technique qui comprend l’ensemble des diagnostics immobiliers. Si la grande majorité a une durée de validité supérieure à un an, d’autres comme l’état parasitaire ou l’état des risques naturels et technologiques doivent être réalisés moins de six mois avant la vente.

Il est donc inutile de se précipiter pour réaliser ces diagnostics car si la vente tarde, le propriétaire se verra contraint de payer une nouvelle fois la réalisation de ces diagnostics.

Le délai et le prix de vente

Le coût de l’opération est élevé. Pour qu’elle ne vire pas au cauchemar, il est impératif de prendre conscience des variations possibles de prix du marché de l’immobilier ainsi que des situations qui peuvent prolonger le délai de la vente.

Risque de baisse des prix du marché

Une hausse du prix des carburants sans précédent, et voilà que les maisons situées à trente kilomètres de la grande ville la plus proche sont boudées par les acquéreurs qui ne peuvent concilier remboursement d’un emprunt et budget d’essence trop élevé.

La durée de vente s’allonge et les prix sont revus à la baisse. Le tout en quelques mois. Ce simple exemple est représentatif de la fragilité du marché immobilier. Un événement local, national ou mondial peut soudainement avoir un impact positif ou négatif sur le comportement des acquéreurs.

Acheter avant de vendre présente donc dans tous les cas un risque constant : celui de se trouver piégé par un retournement du marché.

Les cas de ralentissement de la vente

Pour les plus chanceux qui trouvent un acquéreur rapidement, il ne faut pas crier victoire tant que l’acte notarié n’est pas signé. En effet, après la signature du compromis, les acquéreurs peuvent se rétracter durant sept jours.

À l’issue de ces sept jours, c’est la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt des acquéreurs qui peut remettre la vente en cause et ce, au bout de plusieurs longues semaines durant lesquelles la vente est suspendue.

Plus rare, si l’acquéreur décède entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente, ses héritiers sont tenus de prendre la suite. Toutefois, ce risque demeure purement théorique dans la mesure où les compromis de vente intègrent systématiquement une condition suspensive qui permet d’annuler la vente en cas de décès de l’acquéreur.

Si l’un des époux vendeurs décède, la vente est suspendue jusqu’au règlement de succession, qui peut se faire attendre. Pendant ce temps, le veuf ou la veuve devra faire face au prêt relais.

Autant dire qu’avant de succomber à un coup de cœur immobilier, mieux vaut faire tous ses calculs et envisager toutes les situations. Le plus sage étant certainement de vendre d’abord et d’acheter ensuite.

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