Si vous voulez vendre un terrain, les particuliers ne sont pas les seuls clients possibles. En effet, un promoteur peut s’y intéresser. C’est son rôle de trouver des terrains pour accueillir ses programmes immobiliers. Si votre terrain convient à ce professionnel, ce type de vente, qui obéit à des conditions particulières, peut comporter de notables avantages pour vous.
Vendre son terrain à un promoteur immobilier : conseils et astuces
Pourquoi passer par un promoteur ?
Si vous devez faire ce choix, c'est que, comme vous pouvez le constater en consultant le site bien-vendre-son-terrain.fr, une référence en la matière, vous y avez tout intérêt !
En effet, la vente d'un terrain à un promoteur comporte de nombreux avantages. En premier lieu, vous pouvez vendre votre terrain plus cher. De fait, le chiffre d'affaires que ce professionnel de l'immobilier compte réaliser en vendant les logements prévus par son programme est souvent élevé.
Il peut donc se permettre de vous offrir, pour le terrain, un prix plus important qu'un particulier.
Par ailleurs, une telle transaction ne passe pas, en principe, par une agence immobilière. Ce sont donc des frais en moins pour vous.
Enfin, la vente du terrain à un promoteur peut vous donner droit à des avantages fiscaux. Pour cela, ce terrain doit être constructible et situé dans une zone où, en raison d'un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, les loyers sont plus élevés que la moyenne.
Ces zones tendues sont assorties d'une lettre, A ou A bis en principe. Si le terrain répond à ces conditions, vous bénéficiez d'un abattement fiscal sur la plus-value produite par la vente du terrain. Il peut varier de 70 à 85 %.
Les critères retenus par le promoteur
Il faut d'abord savoir si votre terrain peut intéresser le promoteur immobilier. En effet, il doit vérifier si le terrain est constructible et si ses dimensions et ses autres caractères se prêtent à la réalisation du programme immobilier qu'il envisage.
D'une manière générale, les secteurs urbains sont plus adaptés à ce type de projet que des terrains agricoles ou des zones naturelles, qui peuvent être protégées.
Pour s'en assurer, le promoteur doit consulter certains documents, notamment le Plan local d'urbanisme, ou PLU, qui lui permet de connaître la nature du terrain à vendre. Le promoteur doit également s'enquérir de sa superficie.
S'il est trop exigu, il ne pourra pas construire le nombre de logements que comporte son programme. Par ailleurs, ce terrain doit être assez étendu pour qu'on puisse prévoir, en plus des appartements, ou des maisons, des places de stationnement en nombre suffisant.
Mais la surface n'est pas le seul élément pris en compte par le promoteur. Même si elle est assez vaste, d'autres aspects du terrain peuvent le gêner. Il peut ainsi renoncer à l'acheter si, par exemple, il présente une légère pente.
Le promoteur doit également s'assurer qu'il pourra construire, sur le terrain, un immeuble assez haut pour contenir tous les logements prévus. Pour déterminer ce qu'on appelle l'emprise au sol, il s'adresse à des spécialistes, comme les architectes, et consulte le PLU.
Savoir choisir le promoteur
De la même manière que le promoteur doit choisir un terrain qui lui convient, vous devez vous adresser à un professionnel qui réponde à vos attentes.
C'est pourquoi il est préférable de vous tourner vers un promoteur expérimenté. Renseignez-vous, si vous le pouvez, sur sa réputation et son sérieux. En effet, cette opération de vente ne peut aboutir que si certaines conditions sont remplies.
Ainsi, rien ne pourra se faire sans l'octroi d'un permis de construire en bonne et due forme. De même, le promoteur doit mobiliser un important budget pour mener le projet à son terme.
Par ailleurs, il est rare qu'il commence les travaux de construction avant qu'une partie des logements prévus soit déjà vendue, les acheteurs prenant leur décision d'achat à partir des plans de l'appartement ou de la maison.
C'est pourquoi il vaut mieux vous assurer, si c'est possible, que vous avez affaire à un promoteur qui connaît son métier et qui, par conséquent, a monté un projet solide et bien financé, susceptible d'intéresser de futurs acquéreurs.
Si vous connaissez, ou si l'on vous a indiqué, un promoteur habitant votre région, ou même votre ville, il peut être judicieux de le contacter. En effet, sa connaissance des besoins locaux le rend plus apte à imaginer des programmes immobiliers en adéquation avec la demande de logements et les règles d'urbanisme de la commune concernée.
Les différentes phases de la vente
Vous avez trouvé un promoteur immobilier sérieux et compétent qui, ayant examiné votre terrain, semble intéressé par son acquisition. L'opération de vente qui va débuter comporte un certain nombre d'étapes.
L'étude de faisabilité
Nous avons vu que le promoteur, entouré de ses collaborateurs, a commencé à évaluer le potentiel de votre terrain. Il va désormais l'étudier de plus près, afin de savoir s'il lui permettra réellement de mener à bien son projet.
En tenant compte notamment de la surface de plancher des logements, il évalue de manière précise le nombre de lots que le terrain lui permet de prévoir.
L'offre du promoteur
Si le potentiel de constructibilité du terrain lui paraît suffisamment prometteur, le promoteur va vous proposer un prix d'achat pour le terrain.
Pour ce faire, il évalue le profit que, d'après ses calculs, il compte tirer de cette opération immobilière. Puis il déduit de cette somme les dépenses qu'il doit consentir pour mener le projet à son terme.
C'est sur cette base qu'il peut vous faire une offre. Vous n'êtes pas obligé de l'accepter. Vous pouvez négocier avec le promoteur, en vue d'obtenir un prix plus élevé. Pour que ces discussions tournent à votre avantage, vous avez d'ailleurs tout intérêt à être bien renseigné sur la valeur de votre terrain.
Les dernières démarches
Si le vendeur s'est entendu avec le promoteur sur le prix et les modalités de vente, les deux parties peuvent signer la promesse de vente devant le notaire. Elle scelle leur accord, tout en renvoyant la vente à une date ultérieure.
Ce qui permet au promoteur de faire certaines démarches, et notamment d'obtenir le permis de construire. Enfin, la procédure se termine par la signature de l'acte de vente.
Quelques particularités de ce type de vente
En premier lieu, vous ne devez pas être trop pressé si vous vendez un terrain à un promoteur immobilier. En effet, celui-ci doit avoir le temps d'effectuer des démarches indispensables avant de signer l'acte de vente, qui enregistre la transaction de manière officielle.
En effet, il doit lever ce que les spécialistes appellent des conditions suspensives. Le promoteur doit ainsi solliciter des autorisations administratives et obtenir un permis de construire, ce qui peut prendre des mois.
Même si cette période s'allonge plus que vous ne l'auriez imaginé, la promesse de vente que vous avez signée vous engage vis-à-vis du promoteur, auquel vous avez consenti une option d'achat exclusive.
Vous avez cependant droit, en échange de cette promesse, au versement, par le promoteur, d'une indemnité d'immobilisation. Si, toutefois, le promoteur change d'avis, et fait valoir son droit de rétractation, l'acheteur a le droit de conserver cette indemnité.