La répartition des charges annuelles en copropriété varie en fonction du type de dépense, de son utilité et de son affectation dans l’immeuble. Vous pouvez également être amené à financer des travaux dont le caractère est exceptionnel. Pour chaque dépense, un nombre de tantièmes vous est attribué qui varie selon la superficie de votre logement, sa nature et sa localisation afin de calculer le montant que vous devez payer. Le point sur la répartition des charges, travaux et dépenses exceptionnelles en copropriété.
Copropriété et répartition des charges : comment ça marche ?
Les charges des parties communes
L'entretien des parties communes, qui comprend les portions des bâtiments et des terrains affectées à l'usage commun des copropriétaires, est financé par le paiement des charges générales. Elles servent à payer les dépenses d'entretien et d'administration des parties communes comme le salaire d'un concierge, une prestation de nettoyage, la prime de l'assurance multirisque copropriété, les honoraires du syndic...
C'est le règlement de copropriété qui fixe la méthode de calcul de la quote-part des parties communes.
Votre quote-part varie selon les tantièmes qui vous sont attribués. Ils sont, le plus souvent, exprimés en millièmes. Dans les grandes copropriétés comportant plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut prévoir des charges générales spéciales à un ou plusieurs immeuble(s). Vous devez participer au paiement de l'ensemble des charges communes selon vos tantièmes même si la dépense ne présente pas d'utilité pour vous. En effet, elles servent à entretenir l'immeuble dans sa globalité.
Les charges spécifiques
À la différence des charges générales, les charges spécifiques qui concernent les frais induits par des services collectifs, comme le fonctionnement d'un ascenseur, sont réparties en fonction de son utilité pour chaque lot de la copropriété. Ces charges s'appliquent dès que vous avez la possibilité d'utiliser cet équipement collectif. Ainsi, si vous habitez au rez-de-chaussée, l'ascenseur n'a pas d'utilité pour vous et vous ne participerez pas aux frais engendrés par cet équipement. En revanche, il s'agit d'une utilité objective.
De ce fait, si vous habitez au troisième étage mais montez uniquement à pied par choix personnel, vous devrez, quand même, vous acquitter des frais liés à cet équipement.
Vous participez à ces charges en fonction d'une grille de répartition insérée dans le règlement de copropriété.
Pour les charges liées à l'entretien de l'ascenseur, un coefficient de progressivité est appliqué selon les étages.
Les charges de chauffage collectif
Les frais de chauffage collectif, qui comprennent non seulement le combustible, mais aussi les frais liés à la maintenance des équipements de chauffe, sont répartis selon le critère de l'utilité. En effet, de nombreux logements ne sont pas encore équipés de compteurs individuels, malgré l'obligation légale de le faire qui s'impose uniquement lorsque les travaux sont économiquement rentables. Dans ce cas, plusieurs critères de répartition peuvent être utilisés.
La surface du logement ou la puissance calorifique globale de l'habitation, qui permet d'être plus proche de la consommation réelle.
Chaque copropriétaire doit payer les charges liées aux dépenses de chauffage même s'il n'utilise pas les équipements collectifs de chauffe durant l'hiver. En revanche, lorsqu'un local n'est pas raccordé au chauffage collectif et que le règlement de copropriété prévoit cette spécificité, le propriétaire de ce local est exonéré du paiement des charges liées au chauffage collectif.
Les charges de consommation d'eau
Les frais liés à la consommation d'eau chaude sont en principe réglés en fonction de la consommation réelle, la pose de compteurs individuels étant obligatoire. Toutefois, il est possible de s'exonérer de cette obligation en cas d'impossibilité technique ou de coût excessif par rapport aux économies possibles.
En ce qui concerne la consommation d'eau froide, la pose de compteurs individuels n'est obligatoire que depuis 2007. De ce fait, un certain nombre de logements n'en sont pas encore équipés. Les charges liées à la consommation d'eau peuvent alors être réparties en fonction des tantièmes de charges générales de chaque copropriétaire ou selon le taux d'occupation théorique de chaque logement défini par le règlement de copropriété ou en fonction du taux d'occupation réelle, qui est, dans les faits, difficile à établir.
Qui doit payer les charges ?
Le copropriétaire doit payer les charges dès que les comptes du syndicat des copropriétaires ont été approuvés en assemblée générale et qu'ils sont définitifs, aucune contestation judiciaire n'ayant été exercée.
- Si le bien appartient à deux époux et qu'il est commun, alors les charges de copropriété sont des dettes communes.
- Si le bien est en indivision entre les époux, les charges sont réglées au prorata des parts indivises. Dans ce cas, vous devez désigner un indivisaire référent vis-à-vis du syndic.
- Si le bien appartient à un seul des époux mais qu'il est occupé par le ménage, alors les époux sont solidaires pour le paiement des charges de copropriété. Le syndic de copropriété peut donc demander à n'importe lequel des époux de les régler. Il en est de même pour les partenaires de Pacs si le bien constitue le logement familial.
Lorsque le bien est démembré, le syndic doit normalement ventiler les charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Dans ce cas, les grosses réparations doivent être payées par le nu-propriétaire et les réparations courantes par l'usufruitier.
Le paiement des travaux
Pour financer les gros travaux, le législateur a imposé, depuis 2017 en application de la loi Alur, la constitution d'un fonds travaux alimenté par une cotisation annuelle qui ne peut être inférieure à 5 % du budget annuel.
Chaque copropriétaire participe à la constitution de ce fonds en fonction de ses tantièmes de charges générales. Toutefois, lorsque le fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel annuel, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux ainsi que la suspension des appels de cotisations destinés à alimenter ce fonds.
Attaché au lot, le fonds travaux n'est pas remboursable par le syndicat des copropriétaires en cas de vente.
Toutefois, dans la pratique, les parties décident conventionnellement, lors d'une vente, que l'acheteur remboursera tout ou partie de son montant au vendeur.
L'avance de trésorerie
Afin de pouvoir faire face aux dépenses urgentes, le règlement de copropriété peut prévoir que les copropriétaires doivent verser également des avances au syndicat des copropriétaires dont le montant est voté en assemblée générale. Ces avances de trésorerie encore souvent appelées « fonds de roulement » ne peuvent pas dépasser 1/6 du budget prévisionnel.
Lorsque le copropriétaire vend son lot, le montant du fonds de roulement lui est remboursé soit directement par l'acquéreur, soit par le syndicat des copropriétaires dès que l'acquéreur a reconstitué le montant du fonds de roulement attaché à son lot.
Ce que dit la loi
L'année de la vente, le vendeur doit régler les provisions pour charges exigibles du budget prévisionnel.
En revanche, le paiement des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où le paiement est exigé.
Après l'approbation des comptes en assemblée générale, le trop ou le moins perçu est crédité ou débité sur le compte de celui qui est copropriétaire à cette date.
Ce qu’il est possible de modifier par convention
Le vendeur et l'acheteur peuvent se mettre d'accord sur une répartition différente des charges.
Le vendeur règle le coût des travaux votés avant la vente ; l'acquéreur rembourse le prorata temporis des charges du trimestre en cours. Cet accord n'a d'effet qu'entre eux et n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires.