Économiser de l’argent frais maison

Augmenter son loyer, mode d’emploi

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Fixé au début de la location, le loyer peut ensuite évoluer mais dans des limites strictement fixées par les textes. Le point sur les règles applicables selon les zones géographiques et les circonstances.

Économiser de l’argent frais maison

L’augmentation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers

Un propriétaire bailleur peut souhaiter augmenter son loyer lorsqu’il loue son logement à un nouveau locataire ou même en cours de bail. Mais il ne peut pas l’augmenter comme il le souhaite ou au moment où il le désire. De plus, les règles ne sont pas les mêmes selon qu’il s’agit d’un appartement qui est mis pour la première fois sur le marché, d’une location à un nouveau locataire ou d’une augmentation en cours de bail.

Les cas où les loyers peuvent être augmentés plus fortement

En revanche, même dans ces zones tendues, le loyer est fixé librement si le logement fait l’objet d’une première location, s’il n’a pas été loué depuis plus de dix-huit mois, ou s’il a bénéficié de travaux d’amélioration depuis – de 6 mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué. Attention à Paris, le loyer doit respecter le montant fixé par l’encadrement quel que soit le cas de figure.

Travaux d’amélioration

Autre cas où l’augmentation du loyer peut être plus importante : lorsque le logement a été l’objet de travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les normes de décence dans le logement ou dans les parties communes de l’immeuble (s’il s’agit d’une copropriété) pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer dans la limite de 15 % du coût réel TTC des travaux.

Un décret M 2019-802 du 26 juillet 2019 ajoute cependant une condition. Depuis le 1er janvier 2020, pour pouvoir augmenter le loyer, il faut qu’à l’issue des travaux, la consommation énergétique du logement soit inférieure à 331 kWh par m2 et par an. En pratique, les loyers des logements classés F et G dans un diagnostic de performance énergétique (DPE) seront bloqués.

Réévaluation du loyer au prix du marché

Enfin, le loyer peut être augmenté si celui appliqué au dernier locataire était manifestement sous- évalué. Dans ce cas, la hausse du loyer est possible mais ne peut excéder le niveau des loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables. La procédure de revalorisation est complexe : six mois avant la fin du bail et son renouvellement, le propriétaire doit adresser à son locataire une proposition de renouvellement et d’augmentation précisant le nouveau montant du loyer. La proposition doit être accompagnée d’une liste de loyers de référence de logements comparables constatés dans le voisinage pour démontrer la sous- évaluation manifeste. Ces références sont au nombre de 3 ou de 6 dans les communes qui font partie d’une agglomération de plus d’I million d’habitants. Les références doivent concerner au moins, pour les deux tiers, des locations dans lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans.

Chaque référence doit indiquer notamment le nom de la rue et la dizaine des numéros où se situe le logement, la qualité et l’époque de la construction, l’étage et la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface habitable du logement et le nombre de pièces principales, l’état des équipements du logement (WC intérieurs, salle d’eau, chauffage collectif…) ainsi que le montant du loyer hors charges. Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret no 90-780 du 31 août 1990.

La révision du loyer en cours de bail

Une fois le loyer fixé, il peut également être revalorisé chaque année à la date anniversaire du bail. Pour cela, ce dernier doit inclure une clause permettant cette revalorisation. La plupart des baux la comprennent et notamment le bail type, rendu obligatoire par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location à usage de résidence principale. Les logements loués vides comme les logements meublés qui constituent la résidence principale du locataire sont soumis au même régime. L’augmentation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).

Le bail doit préciser le trimestre retenu. Seuls les logements loués à des étudiants pour neuf mois avec un bail qui n’est pas tacitement reconductible ne peuvent pas voir leur loyer augmenté.

Depuis mars 2015, le propriétaire a un an pour appliquer l’augmentation et celle-ci prend effet à partir de sa demande.

En cas d’oubli de revalorisation dans l’année, impossible de la réclamer ensuite. Si le bailleur a exprimé sa volonté de réviser le loyer dans le délai, le locataire est tenu de payer le loyer recalculé. En cas de refus, le bailleur dispose d’une année, à compter de la date de révision, pour faire appel à la justice en vue de réclamer les sommes dues.

Dans ce cas, une clause du bail (ou de l’avenant) fixe la majoration de loyer qui deviendra applicable après l’achèvement des travaux.

La formule magique !

Si vous voulez réviser votre loyer, vous devez appliquer la formule suivante

Nouveau loyer = (ancien loyer x Indice IRL concerné) / IRL du même trimestre de l’année précédente

Grandes agglomérations : loyer bloqué entre deux locataires

Dans le cas d’un nouveau locataire, le loyer est en principe fixé librement entre le propriétaire et le locataire.

Mais dans les zones tendues (c’est-à-dire les grandes villes listées par le décret n02013-392 du 15 mai 2013 disponible sur www.legifrance.gouv.fr), le loyer fixé doit être identique à celui du précédent locataire.

Par zones tendues, il faut comprendre les zones d’urbanisation en continu de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. II s’agit notamment des agglomérations d’Ajaccio, Annecy, Bayonne, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse pour ne citer que les principales.

Mais un grand nombre de villes sont concernées.

Dans ces zones tendues, le propriétaire a cependant la possibilité d’augmenter le loyer du nouveau locataire dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), s’il n’a pas été appliqué les douze derniers mois. L’IRL est publié chaque trimestre par l’Insee (voir le site www.insee.fr et taper IRL dans zone de recherche).

À Paris, intervient une contrainte supplémentaire

Car les loyers y sont encadrés, c’est-à-dire qu’un plafond maximum est fixé en fonction du quartier, de l’âge du bâtiment et du type de construction. Le préfet fixe un loyer de référence et un loyer de référence majoré de 20 % supplémentaires. Le propriétaire ne peut pas fixer de loyer au-dessus de ce loyer majoré exprimé en euros par m2 et par mois, même en intégrant l’IRL.

L’augmentation du loyer est strictement encadrée par la loi, y compris tors d’un changement de locataire dans les grandes villes.

Le site www.paris.fr (rubrique Services) permet de se renseigner sur le loyer qu’on peut fixer. Pour l’instant, aucune autre ville n’a lancé cet encadrement même si Toulouse mène une réflexion dans ce sens.

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