Location meublée : les réparations qui incombent au locataire

Grosses réparations pour le propriétaire, entretien pour le locataire

Rappelons que si le logement meublé est la résidence principale du locataire, les obligations respectives du propriétaire et du locataire sont régies par la loi du 6 juillet 1989 et un décret n° 86-1290 du 26 août 1987 comme pour un logement loué vide. Ce texte indique que :

le bailleur doit délivrer un logement et des équipements en bon état. Les grosses réparations, les installations nouvelles et les améliorations sont payées par le propriétaire, alors que les travaux d'entretien et les petites réparations sont à la charge du locataire.

Parmi les réparations qui incombent au propriétaire:

• La réfection du gros œuvre (murs, planchers), de la toiture,
• le remplacement des volets ou des fenêtres, des tuyaux de plomberie,
• la réfection des gouttières,
• la rénovation d'une installation électrique dangereuse ou non conforme,

⇒ Les travaux nécessités par la réglementation en matière de salubrité, de sécurité et d'installations électriques sont donc à la charge au propriétaire.

Une liste limitative de réparations qui incombent aux locataires

Afin de prévenir les conflits, le décret du 26 août 1987 donne une liste extrêmement précise des réparations locatives.

Pour les portes et les fenêtres, il revient par exemple au locataire de graisser les gonds, paumelles et charnières des portes et fenêtres, d'assumer les menues réparations des boutons, poignées de portes, gonds ou la réfection des mastics et la réparation des vitres cassées.

De manière plus générale, le locataire doit maintenir en état de propreté plafonds, murs intérieurs et cloisons, réaliser quelques menus raccords de peinture et papiers peints, remplacer des éléments des matériaux de revêtement tels que la faïence, la mosaïque, le lino. Il doit également reboucher les trous, remplacer les tasseaux et tablettes de placard en réparant leur dispositif de fermeture.

La plomberie

Les problèmes de plomberie sont également fréquents dans un logement. Le décret prévoit qu'il appartient au locataire :

• de faire dégorger les canalisations d'eau ;
• de remplacer les joints et les colliers ;
• d'assumer l'entretien courant des robinets ;
•  l'entretien des siphons et des ouvertures d'aération des installations de gaz ;
•  l'entretien des fosses septiques ;
• ou encore de remplacer périodiquement les tuyaux souples de raccordement.

Pour les installations de chauffage, de production d'eau chaude et la robinetterie, le locataire doit assumer :

• le remplacement des clapets, joints ;
• pour la chasse d'eau ; le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches.
• Le nettoyage des dépôts de calcaire et le remplacement des tuyaux flexibles de douches abîmés doivent être effectués par le locataire.

L’Électricité

Concernant l'électricité, le locataire assume le remplacement :

• des interrupteurs ;
• des prises de courant ;
• de coupe-circuits et fusibles ;
• des ampoules ;
• des tubes lumineux ;
• et le remplacement ou la réparation des baguettes ou gaines de protection.

Usure du logement : qui paye ?

La particularité d'un logement meublé est qu'il contient de l'électroménager laissé à la disposition du locataire. Or, ces équipements s'usent et tombent en panne. S'ils sont inscrits dans le bail auquel est joint un état des lieux, ils sont à la charge du propriétaire en cas de panne.

En revanche, le locataire doit utiliser ces équipements de façon à ne pas les abîmer. Le bailleur peut d'ailleurs refuser d'effectuer les réparations si leur mauvais état résulte de l'absence d'entretien du locataire, par exemple si l'absence de nettoyage des filtres de la climatisation a endommagé l'appareil.

L’Électroménager

De plus, le locataire doit assurer l'entretien courant et les menues réparations des appareils et équipements présents dans le logement, notamment :

• les réfrigérateurs ;
• les machines à laver le linge ;
• lave-vaisselle ;
• sèche-linge ;
• hottes aspirantes ;
• adoucisseurs ;
• capteurs solaires ;
• antennes individuelles de télévision ;
• cheminées ;
• glaces et miroirs.

S'ajoutent également :

• le ramonage des conduits d'évacuation de fumée et de gaz ;
• ainsi que celui de la ventilation ;
• le remplacement et le graissage des joints de vidoirs.

Instaurer une grille de vétusté

Le bail peut d'ailleurs imposer au locataire la souscription d'un contrat d'entretien pour certains équipements, comme une chaudière à gaz, mais le locataire doit pouvoir choisir le prestataire, sinon il s'agit d'une clause abusive. Mais que se passe-t-il lorsqu'une chaudière tombe en panne souvent car elle est ancienne et que le locataire doit assumer des réparations régulièrement ?

En principe, le locataire n'a pas à assumer des réparations répétitives sur un équipement en fin de vie ou la vétusté des équipements.

La partie la plus difficile et la plus conflictuelle est également d'évaluer le degré d'usure du matériel. Afin de résoudre ce problème, une grille de vétusté peut être convenue entre le propriétaire et le locataire.

Pour chaque équipement ou meuble, une durée de vie est fixée ainsi qu'une franchise et un abattement annuel.

Dans un logement meublé qui est la résidence principale du locataire, le bail type s'applique, le propriétaire n'a pas le choix des clauses à insérer dans le bail, même en ce qui concerne des réparations. S'il en insère, elles sont réputées non écrites, donc le locataire n'est pas obligé d'en tenir compte.

Dans la location meublée, seules les locations saisonnières ne sont pas soumises à ce bail type et le contrat de location est librement rédigé.

Le cas du jardin

Si un jardin est loué avec le logement, le locataire est tenu de prendre en charge :

• l'entretien courant du jardin privatif, notamment des allées ;
• le remplacement d'un arbuste qui meurt ;
• la réparation ou le remplacement des installations mobiles d'arrosage ;
• Les auvents, terrasses et marquises doivent être régulièrement débarrassés de leur mousse et autres végétaux.

Résumé des charges du locataires