Pierre Papier : le guide pour bien comprendre

La pierre papier : qu'est-ce que c'est ?

La pierre papier est un mode d'investissement qui consiste à acheter des parts ou des actions de sociétés qui détiennent et gèrent des actifs immobiliers. Le terme "pierre" fait référence à l'immobilier, et "papier" aux titres financiers. L'investisseur devient ainsi propriétaire d'une fraction du patrimoine immobilier de la société, et perçoit des revenus proportionnels à sa quote-part.

Il délègue la gestion locative, administrative, et technique à la société, qui prélève des frais en contrepartie. Il n'a pas à se soucier de la recherche, de la sélection, ou de l'entretien des biens immobiliers. Il bénéficie également d'une diversification géographique et sectorielle, puisque la société investit dans différents types d'immobilier (bureaux, commerces, logements, etc.) et différentes zones géographiques (France, Europe, monde).

Il existe plusieurs formes de pierre papier, qui se distinguent par leur statut juridique, leur mode de fonctionnement, et leur fiscalité. Les principales sont les suivantes :

• Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) : elles représentent des sociétés qui collectent des fonds auprès des épargnants, et qui les investissent dans des immeubles destinés à la location. Les épargnants deviennent associés de la SCPI pierre papier et reçoivent des dividendes issus des loyers perçus. Il existe différents types de SCPI, selon la nature des biens immobiliers (SCPI de rendement, SCPI fiscales, SCPI de plus-value), ou selon le mode de détention des parts (SCPI en direct, SCPI en assurance-vie, SCPI à crédit, SCPI en démembrement).
• Les OPCI (organismes de placement collectif immobilier) : elles forment des fonds d'investissement qui ont pour objet la détention d'un patrimoine immobilier majoritaire (au moins 60 %), et d'un patrimoine financier minoritaire (au plus 40 %). Les épargnants souscrivent des parts d'OPCI, et reçoivent des revenus composés de loyers et de plus-values. Les OPCI se distinguent des SCPI par leur liquidité plus élevée, leur valorisation plus fréquente, et leur diversification plus large.
• Les SIIC (sociétés d'investissement immobilier cotées) : des sociétés qui possèdent et exploitent des actifs immobiliers, et qui sont cotées en bourse. Les épargnants achètent des actions de SIIC, et reçoivent des dividendes provenant des résultats de la société. Les SIIC bénéficient d'un régime fiscal avantageux (à condition de distribuer une partie importante de leurs bénéfices à leurs actionnaires).

La pierre papier est donc un investissement qui offre la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier diversifié, rentable, et accessible, sans les contraintes de la gestion directe.

5 bonnes raisons d'investir dans la pierre papier

Elle présente de nombreux atouts pour les investisseurs qui cherchent à diversifier leur épargne, à se créer des revenus complémentaires, ou à préparer leur retraite. Voici cinq raisons d'investir dans la PP :

1. Un rendement attractif

Elle offre un rendement supérieur à la plupart des placements financiers traditionnels, comme le livret A, le PEL, ou les fonds en euros. Les SCPI affichent des rendements moyens rendements moyens en net repli, à 4,15% .

2. Une mutualisation des risques

Elle permet de réduire les risques liés à l'investissement immobilier, grâce à la diversification du patrimoine. En effet, en investissant dans la pierre papier, l'épargnant n'est pas exposé au risque de vacance locative, de dégradation, ou de dévalorisation d'un seul bien immobilier.

Il bénéficie de la répartition des actifs immobiliers sur :

• différents segments de marché (bureaux, commerces, logements, etc.);
• différentes zones géographiques (France, Europe, monde).

Il profite également de l'expertise des sociétés de gestion, qui sélectionnent les meilleurs actifs et optimisent leur gestion.

3. Une accessibilité facilitée

La pierre papier permet d'accéder à l'investissement immobilier avec un ticket d'entrée plus faible que dans le cadre de l'acquisition directe d'un bien immobilier. En effet, il est possible d'investir dans la pierre papier à partir de quelques centaines ou milliers d'euros, selon le type de produit et le mode de souscription.

4. Une fiscalité avantageuse

Elle offre une fiscalité attractive, notamment pour les SCPI et les SIIC. Les SCPI permettent de bénéficier des dispositifs de défiscalisation immobilière, comme le Pinel, le Malraux, ou le déficit foncier, en fonction de la nature des biens immobiliers détenus.

5. Une simplicité de gestion

Elle décharge des contraintes de la gestion directe d'un bien immobilier. L'épargnant n'a pas à se soucier de la recherche, de la sélection, ou de l'entretien des biens immobiliers. Il n'a pas à gérer les relations avec les locataires, les bailleurs, ou les administrations.

Il n'a pas à effectuer les démarches administratives, comptables, ou fiscales liées à la détention et à la cession d'un bien immobilier. Il délègue toutes ces tâches à la société de gestion, qui s'occupe de tout et lui verse des revenus réguliers.

Quels sont les risques de la pierre papier ?

La pierre papier n'est pas un placement sans risque. Comme tout investissement, elle comporte des aléas, qu'il faut connaître et anticiper. Voici les principaux risques de la pierre papier :

• Le risque de perte en capital : elle n'offre pas de garantie sur le capital investi. La valeur des parts ou des actions peut varier à la hausse ou à la baisse, en fonction de l'évolution du marché immobilier, de la conjoncture économique, ou de la qualité de gestion de la société. L'investisseur peut donc revendre ses titres moins cher qu'il ne les a achetés, et subir une moins-value.
• Le risque de liquidité : elle ne procure pas une liquidité immédiate. La revente des parts ou des actions peut prendre du temps, en fonction de l'offre et de la demande, et des délais de traitement des ordres. L'investisseur peut donc avoir des difficultés à récupérer son argent rapidement, en cas de besoin.
• Le risque de rendement : elle ne promet pas un rendement fixe. Les revenus versés aux investisseurs peuvent varier à la hausse ou à la baisse, en fonction du taux d'occupation, du niveau des loyers, ou des charges de gestion. L'investisseur peut donc percevoir des revenus inférieurs à ses attentes, ou même, dans le pire de cas, subir des interruptions de distribution.
• Le risque de fiscalité : elle ne présente pas une fiscalité constante. Celle-ci est applicable aux revenus et aux plus-values peut évoluer, en fonction des réformes législatives ou réglementaires. L'investisseur peut donc voir sa fiscalité augmenter, et réduire sa rentabilité nette.

Comment investir dans la pierre papier ?

Pour investir dans la pierre papier, il faut suivre quelques étapes, qui vont permettre de choisir le produit le plus adapté à son profil, à ses objectifs, ainsi qu'à sa situation.

Voici les 4 principales étapes à suivre :

1. Définir son projet : se poser les bonnes questions, comme le montant à investir, la durée de placement, le niveau de risque, le type de revenu, ou le régime fiscal. Il faut aussi déterminer ses motivations, comme la diversification, la rentabilité, ou la transmission.
2. Comparer les offres : se renseigner sur les différents types de pierre papier, et comparer leurs caractéristiques, leurs performances, leurs frais, et leur fiscalité. Il faut aussi se référer aux documents d'information, comme les bulletins trimestriels, les rapports annuels, ou les notes d'information.
3. Souscrire le produit : choisir le mode de souscription le plus approprié, comme le compte-titres, le plan d'épargne en actions, l'assurance-vie, ou le plan d'épargne retraite. Il faut aussi remplir les formalités administratives, comme le bulletin de souscription, le questionnaire de connaissance client, ou la déclaration d'identité.
4. Suivre le placement : suivre l'évolution du produit, en consultant les relevés de situation, les avis d'opération, ou les publications de la société de gestion. Il faut aussi déclarer les revenus et les plus-values, selon le régime fiscal applicable.

Les OPC immobiliers

Les OPC immobiliers sont des organismes de placement collectif qui ont pour objet la détention et la gestion d'un patrimoine immobilier. Ils regroupent les SCPI et les OPCI, qui se distinguent par leur composition, leur fonctionnement, et leur fiscalité.

Les principales différences entre les SCPI et les OPCI :

Les OPC immobiliers sont donc des produits qui offrent des caractéristiques différentes, et qui peuvent répondre à des besoins différents. Il est important de bien les connaître, et de les comparer, avant d'investir.

Les sociétés foncières

Les sociétés foncières possèdent et exploitent des actifs immobiliers, et sont cotées en bourse. Elles regroupent les SIIC, qui bénéficient d'un régime fiscal spécifique, et les foncières classiques, qui sont soumises au droit commun.

Les principales différences entre les SIIC et les foncières classiques :