Bail rural : Quel bail choisir pour quelle location ?

Le bail à ferme de neuf ans constitue le droit commun du louage en agriculture, désigné sous l'intitulé "statut du fermage et du métayage". À ses côtés coexistent les baux à long terme et, depuis peu de temps, les baux cessibles. Il faudra donc distinguer entre les contrats soumis au statut du fermage en tout ou partie, et les autres dont le régime est autonome.

Le bail de neuf ans

Ce régime juridique concerne les locations consenties par un même propriétaire à un même exploitant à condition que la surface totale louée atteigne une superficie définie au niveau préfectoral.

1. Les conditions d'application

Un arrêté préfectoral détermine donc le seuil d'application du statut du fermage, et éventuellement les coefficients d'équivalence pour les cultures ou élevages spécialisés ainsi que le minimum et le maximum entre lesquels doit être discuté le montant du fermage. Le statut peut aussi s'appliquer, sans condition de superficie, aux parcelles louées constituant une partie essentielle de l'exploitation du preneur ou un corps de ferme, encore faut-il que ce dernier en apporte la preuve.

2. Le fermage

Le fermage des terres, prés et bâtiments d'exploitation est obligatoirement indexé sur l'indice départemental des fermages publié annuellement début octobre. Seules les cultures pérennes (vignes...) peuvent être indexées sur le cours de denrées publié dans l'arrêté.

Le bail de neuf ans peut aussi être un métayage caractérisé par un partage des produits et des charges. Le bailleur est alors considéré comme exploitant.

3. Un statut très réglementé

Le statut du fermage organise toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter (Code rural, art. L 411-1, al. 1). Ainsi, lorsqu'un propriétaire laisse à un exploitant la jouissance de terrains répondant aux critères énoncés ci-dessus, ou encore des bâtiments d'exploitation ou d'habitation constituant le siège de l'exploitation, contre rémunération en argent, part de récolte ou toute autre forme de contrepartie, il y a bail rural. Cet accord peut être écrit ou verbal.

Ce statut est d'ordre public pour l'essentiel de ses dispositions, c'est-à-dire qu'un accord de volonté des contractants ne peut modifier les termes de la loi.

4. Le renouvellement

Le bail rural se renouvelle par tacite reconduction à la fin de chaque période de neuf ans sauf signification, 18 mois à l'avance par huissier, d'un congé motivé par référence à un des cas légaux. Il s'agit notamment de la reprise par le propriétaire désireux d'exploiter personnellement ses biens, mais les critères exigés rendent cette reprise très difficile pour un non professionnel de l'agriculture. La reprise pour ouverture de carrière constitue également un motif légal. La raison officielle invoquée peut encore être liée à un comportement fautif du fermier, tels - le défaut de paiement des fermages, le mauvais entretien des biens de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, l'abandon des bâtiments ou le non-respect de clauses environnementales... L'âge du preneur en droit de faire valoir ses droits à la retraite est un autre motif de refus de renouvellement.

5. La résiliation

Certains des agissements fautifs du preneur peuvent aussi être invoqués en cours de contrat, à l'appui d'une action en résiliation du bail. La cession de bail au profit du descendant ou du conjoint ou l'apport du droit au bail à une société, sans l'autorisation du bailleur, sont des causes déterminantes de résiliation judiciaire. La prohibition des cessions et sous-location à des tiers extérieurs à la famille est, dans le bail de neuf ans, un principe absolu d'ordre public. Le bailleur peut aussi résilier le bail sur une petite surface pour construire une maison, se créer un jardin ou encore pour d'autres projets d'urbanisme, en indemnisant le preneur.

6. Le droit de préemption

Le preneur qui satisfait à certaines conditions bénéficie d'un droit de préemption face à un tiers, en cas de vente des biens loués. Il doit alors exploiter personnellement les biens préemptés pendant neuf ans.

Le bail de petite parcelle

Le bail de petite parcelle non soumis au statut du fermage (un an) n'ouvre pas au locataire de droit de préemption. Le refus de renouvellement non motivé est signifié par lettre recommandée six mois avant terme si le bail est verbal (un congé n'est pas indispensable pour un bail écrit de petite parcelle, car il prend fin par l'arrivée du terme). Les règles du statut du fermage relatives aux cessions et sous-locations, aux causes de résiliation et à l'indemnité pour améliorations dues au preneur sortant, sont applicables aux baux de petites parcelles.

Les baux ruraux à long terme

1. Le bail de 18 ans

Le bail de 18 ans, renouvelable par période de neuf ans sauf congé motivé, offre au propriétaire non exploitant peu de chance de récupérer ses terres entre les mains d'un exploitant. En cas de vente, l'impact sur la valeur du terrain sera identique à celui d'un bail de 25 ans. Ce dernier au contraire garantit au propriétaire la récupération sans condition de la propriété louée. Au final, le bail de 25 ans est plus sécurisant pour le bailleur.

2. Le bail de 25 ans

Lorsque les contractants adoptent une clause de tacite reconduction du bail, le renouvellement s'effectue par période d'un an. Pour mettre un terme au bail, soit à la fin des 25 ans, soit à la fin d'une des années de renouvellement du bail, le congé doit être donné quatre ans avant la 25 e année ou avant l'une des années suivantes, par exemple à la fin de la 25e pour la 29e année.

Lorsque le contrat ne prévoit pas la tacite reconduction, le bail est à durée limitée et prend fin sans que le bailleur ait à signifier congé. Cette disposition n'est applicable qu'aux baux conclus ou renouvelés depuis la publication de l'ordonnance 1102006-870, du 13 juillet 2006 (art. 16, JO, 14 juillet 2006).

3. Le droit de cession

Dans les baux de 18 ans ou à durée déterminée de 25 ans (à l'exclusion des baux renouvelables par période annuelle), le preneur pourra être contractuellement privé du droit de céder son bail à ses descendants. L'apport en société du droit au bail peut pareillement être interdit. Il est aussi possible, en cas de décès du preneur, de priver les ascendants, descendants et conjoint du droit au renouvellement du bail.

Le bail de 25 ans peut prendre la forme d'un bail de carrière conçu pour suivre la vie professionnelle du preneur et s'achever avec l'âge de la retraite de l'exploitant.

4. Les avantages fiscaux

Les baux ruraux de 18 ou 25 ans permettent aux propriétaires, pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements successifs, de bénéficier, lors de leur transmission, d'une exonération de droits de mutation à titre gratuit sur les trois-quarts de la valeur des biens loués, dans la limite de 76 000 € et sur la moitié au-delà de cette somme.

Les biens ainsi loués sont également exclus de l'imposition au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune en qualité de biens professionnels ou, dans le cas contraire, sont partiellement exonérés si le bail à long terme ne comporte pas une interdiction de cession à un descendant.

Les impôts fonciers à la charge du locataire

Le paiement de l'impôt foncier constitue une charge du propriétaire, sous réserve d'une fraction qu'il peut récupérer auprès du preneur. A défaut d'accord amiable, cette fraction est fixée au cinquième du montant global. II est toutefois possible, dans le bail, de mettre à la charge du locataire une fraction plus élevée, par exemple la moitié ou les trois-quarts, mais le bailleur n'est pas autorisé à demander l'intégralité de l'impôt foncier.

Le bail rural cessible hors cadre familial

Ce nouveau contrat d'une durée minimale de 18 ans est régi par un statut de fermage spécifique. Il est cessible hors cadre familial.

Obligés de passer devant notaire, les contractants doivent expressément manifester leur volonté de s'y engager.

Le prix peut être majoré de 50 %, ce qui signifie que le montant du fermage est fixé entre le minima prévu pour bail à ferme de droit commun et le maxima, majoré de 50 %. À défaut de congé délivré par acte extrajudiciaire 18 mois avant la fin du bail, le contrat est renouvelé pour une période de cinq ans au moins.

1. Le refus de renouvellement

Les motifs de non-renouvellement pour faute du preneur correspondent à ceux de droit commun du bail rural : défaut de paiement de fermage, agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et non-respect des clauses environnementales incluses dans le bail.

En dehors de ce contexte d'infraction, et à la condition de délivrer un congé 18 mois avant échéance du bail par acte extrajudiciaire, le bailleur peut mettre fin au contrat (Code rural, art. L. 418-3, al. 1er) sans qu'il ait à motiver les raisons qui le poussent à le faire. Ce congé non motivé est compensé par l'obligation du bailleur de verser au preneur une indemnité d'éviction fonction du préjudice causé, qui comprendra la dépréciation du fonds du preneur, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur. À l'indemnité d'éviction s'ajoute l'indemnité pour améliorations apportées au fond.

2. La libre cessibilité du bail

La possibilité pour le preneur en place de céder, moyennant finance, le droit au bail est la caractéristique principale de ce bail rural. Le bailleur est seulement informé par une lettre recommandée avec accusé de réception, mentionnant l'identité du cessionnaire et la date de cession projetée. La sanction du défaut d'information est la nullité de la cession mais aussi, à la demande du bailleur, la résiliation du bail.

3. L'opposition au droit de cession

Toutefois, le bailleur peut s'opposer à la cession projetée en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de deux mois. Passé ce délai, il est réputé avoir accepté la cession.

Les parties ont la faculté de prévoir que le bailleur pourra acquérir par préférence le bail cédé isolément. Il s'agit là d'un pacte de préférence qui permet au bailleur de s'opposer à la cession projetée en "rachetant le droit au bail" au locataire.

Le paiement du fermage

L’époque de règlement du loyer dû par l'exploitant agricole locataire dépend souvent des habitudes et des traditions régionales. Il est toutefois possible de prévoir que tout ou partie du fermage soit payé au propriétaire non pas à terme échu mais à terme à échoir, c'est-à-dire d'avance. Ce mode de règlement permet au propriétaire d'anticiper le paiement du loyer et donc d'améliorer la rentabilité de son investissement.

Les contrats hors statut du fermage

L'attraction qu'opèrent les avantages fiscaux des baux ruraux à long terme masque souvent les possibilités offertes par le bail emphytéotique.

1. Les avantages du bail emphytéotique pour le preneur...

L'emphytéose a une durée minimale de 18 ans et un jour, et maximale de 99 ans. Les caractéristiques de ce contrat, qui relève de la nature des droits réels immobiliers, sont sa longue durée et sa libre cessibilité. Le preneur emphytéotique doit pouvoir librement céder son droit au bail, l'hypothéquer ou encore sous-louer le fonds. Toute clause restreignant ce droit de libre cession ou le subordonnant à l'autorisation du propriétaire entraîne la dénaturation du bail. Les clauses de résiliation unilatérale insérées par le propriétaire, qui introduiraient un risque de précarité pour le preneur, sont incompatibles avec la nature du contrat.

La modicité du prix n'apparaît plus dans la jurisprudence comme un critère absolu de qualification. La faiblesse du loyer a souvent pour contrepartie l'obligation contractuelle pour le preneur d'apporter des améliorations ou de réaliser des constructions.

2. ...Compensés par les avantages du bailleur

La présence de bâtiments rapidement obsolètes dans les baux ruraux, la mise aux normes des bâtiments d'élevage, le drainage... font peser sur les propriétaires le risque d'une indemnité d'amélioration très conséquente au départ du preneur, surtout en cas de résiliation soudaine du bail, par exemple en cas d'achat par le preneur d'une autre exploitation ! Dans le bail emphytéotique, les améliorations sont acquises par le bailleur sans indemnité. Les impôts ou charge de toute nature pèsent sur le preneur.

Enfin, en cas de succession, la valeur du bien loué par bail emphytéotique est grandement minorée, ce qui est avantageux pour l'héritier. Le bail à durée déterminée de 18 ans est-il toujours plus intéressant que le bail emphytéotique de 18 ans et un jour ? La réponse est à notre avis négative.

3. Le bail à domaine congéable

Le bail à domaine congéable met en place une démarche, dissociation de la propriété du sol de celle des plantations ou constructions, que les exploitants sont souvent amenés à adopter au sein de baux ruraux traditionnels, notamment pour des raisons fiscales. Pourquoi ne pas envisager directement le bail à domaine congéable avant de s'engager dans un contrat insuffisamment adapté à cette dissociation ?

Lors de sa conclusion, la propriété des plantations, isolément du sol, est transférée au preneur avec toutes les charges et obligations d'un propriétaire. En fin de contrat, le sol planté est restitué au bailleur, moyennant remboursement des plantations, désigné comme droits réparatoires.

4. Le bail à complant

La jouissance d'un terrain est accordée, moyennant un loyer, par un propriétaire à un preneur, à charge pour ce dernier de planter le terrain en vigne ou d'assurer en bon père de famille la culture des vignes déjà plantées. Il est en principe perpétuel, par exception à la règle de l'article 1709 du Code civil.

Toutefois, il existe des possibilités d'interruption puisqu'il s'agit au final de mettre fin aux baux en répartissant les parcelles entre le propriétaire et le colon, au prorata des droits de chacun eu égard à la valeur des investissements du preneur.

Les travaux de mise aux normes

Le bailleur a l'obligation d'entretenir et de réparer les bâtiments d'exploitation loués. La loi ne met, en effet, à la charge du locataire que les seules réparations locatives. Les travaux prescrits par l'administration au titre des règles sanitaires et environnementales sont donc en principe à la charge du bailleur. Le statut du fermage permet néanmoins, dans le bail, de mettre ces travaux à la charge du preneur.