Première étape dans la transaction immobilière, la promesse de vente recense toutes les informations essentielles. Pour rédiger ce document complexe et régi par de nombreuses obligations légales, il est préférable de faire appel à son notaire.
La promesse de vente notariée : explications complète du document
Promesse unilatérale de vente : document type / modèle
Promesse unilatérale de vente
Pardevant Me ……………. notaire à …………….
M ……………. Désigné ci-après par « le promettant »
Et M ……………. Désigné par « le bénéficiaire ».
I - PROMESSE (1)
Le promettant s'engage, dans le délai prévu ci-après, à vendre les biens et droits désignés ci-après, au bénéficiaire qui accepte la présente option, en se réservant le droit de demander ou non la réalisation de la vente définitive (8).
II - SITUATION ET DÉSIGNATION DES BIENS
(...) Si le bien est en copropriété (3) (numéros des lots et nombre de millièmes).
III - ORIGINE DE PROPRIÉTÉ
Le bien objet des présentes appartient au promettant pour l'avoir acquis de ……………. par acte notarié établi le ……………. par Me……………. Domicilié (……………).
IV - CHARGES GREVANT L'IMMEUBLE (4)
Hypothèques et privilèges - Servitudes et urbanisme
./…
V - DROIT DE RÉTRACTATION (5)
(…)
VI - CONDITIONS GÉNÉRALES DE LA VENTE
(…)
VII - CONDITIONS SUSPENSIVES (6)
La présente promesse de vente est consentie et acceptée sous les conditions suspensives suivantes (…).
VIII - PROPRIÉTÉ ET JOUISSANCE
Le bénéficiaire sera propriétaires des biens à compter du jour de la signature de l'acte authentique (…).
IX - PRIX
En cas de réalisation, la Vente aura lieu moyennant le prix Comptant le de la Signature de l'acte authentique (…)
X- DÉLAI (7)
La présente promesse est jusqu’au ……………. au plus tard.
XI - INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION (8)
En raison de la promesse formelle de cession, et en contrepartie du préjudice que le promettant subirait en cas de non-réalisation dans les délais et conditions stipulées présentes, le bénéficiaire verse ce jour la somme de ……………. Cette somme s’imputera sur le prix convenu de la vente …………….
Dont acte : ……………. (lieu) Le ……………. (date)
(1) Un « avant contrat »
La promesse de vente est un avant-contrat par lequel le propriétaire d'un bien s'engage à le vendre à une autre personne à un prix et à des conditions déterminées. Attention, l'acquéreur n'est pas obligé d'acheter, mais s'il renonce alors que toutes les conditions de la vente sont réalisées, il devra une indemnité au vendeur. Les termes de cet acte sont essentiels. Ils seront repris dans le contrat définitif qui « officialisera » le transfert de propriété.
(2) La situation du bien
Cette partie décrit la situation et l'état du bien (libre ou occupé, maison ou appartement, surface, équipements...). L'idéal est de joindre un plan, relevé exact du logement.
Lorsque le bien a fait l'objet de travaux, comme l'installation d'une véranda, le vendeur joint les documents d'urbanisme attestant que cette réalisation est conforme à la réglementation. Pour les travaux de gros œuvre réalisés depuis moins de dix ans, le propriétaire doit fournir les références de l'assurance garantie décennale.
(3) En copropriété
Les promesses portant sur un lot de copropriété doivent mentionner la superficie des parties privatives (sans les caves...) dès lors qu'elle est au moins égale à 8 m2. Il est recommandé de recourir à un professionnel pour le métrage. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l'acquéreur peut demander une diminution du prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants.
Depuis la loi du 24 mars 2014, le vendeur remet au futur acquéreur les documents suivants : règlement de copropriété, état descriptif de la division, procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années, carnet d'entretien de la copropriété, dossier de diagnostic technique, état global des impayés de charges et des dettes de la copropriété, montant des charges acquittées au titre des deux derniers exercices, sommes dues au syndicat par le propriétaire, et éventuellement montant de la dernière cotisation versée au fonds de travaux et quote-part du fonds attachée au lot. La promesse prévoit qui, du vendeur ou de l'acquéreur supportera les éventuels coûts de travaux décidés ou en cours d'exécution, et d'indiquer la répartition des charges.
(4) Un bien libre ou non
Le propriétaire certifie ici si les biens sont libres ou non de toute hypothèque ou autre privilège (droit accordé au créancier du propriétaire de se faire payer sur la vente du bien).
Les servitudes comme un droit de passage par exemple, sont à signaler.
(5) Retractation
Tout particulier acquéreur d'un logement bénéficie d'un droit de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la présentation de la lettre lui notifiant la promesse.
L'exercice de ce droit annule la promesse, et entraîne la restitution à l'acquéreur de l'indemnité d'immobilisation dans les 21 jours à compter du lendemain de sa rétractation.
(6) Conditions suspensives
La réalisation de la promesse est suspendue à la survenance d'événements futurs et indépendants de la volonté des parties. Si l'une de ces conditions ne se réalise pas, l'avant-contrat est annulé.
Il s'agit :
- de l'obtention du crédit nécessaire au paiement du prix,
- de la renonciation au droit de péremption par leur bénéficiaire (priorité d'achat accordée aux collectivités locales ou aux locataires dans certains cas),
- du recueil d'un certificat d'urbanisme attestant qu'aucune contrainte ne compromet les projets de l'acquéreur,
- de l'absence de servitude dépréciant la valeur du bien.
- de l'absence d'hypothèques pour un montant supérieur au prix.
(7) La durée de la promesse
La durée d'une promesse de Vente est généralement de deux à trois mois. La promesse de vente se transforme en vente par la Signature de l'acte de vente ; préalablement, il peut être prévu des modalités de levée d'option (d'acceptation de la promesse par l'acquéreur) accompagnées Obligatoirement par le versement du prix et des frais.
La promesse prend fin à son terme à défaut de signature de l'acte de vente. II est également prévu une modalité de mise en demeure de régulariser, lorsque le vendeur refuse finalement de signer. II peut être prudent de prévoir le Cas de prorogation automatique pendant quelques jours (généralement 10 à 15 jours ouvrés) si l'un des documents venait à manquer.
(8) Indemnité immobilière
La promesse est assortie d'une indemnité d'immobilisation égale à 10 % du prix définitif. Si vous traitez en direct, il est prudent de faire consigner l'indemnité chez le notaire qui recevra l'acte de vente. Il est strictement interdit au vendeur de recevoir directement un acompte sur le prix pendant le délai de rétractation du vendeur.
Il est en outre déconseillé au vendeur de le faire après. Si la vente se réalise, la somme versée sera un acompte sur le prix. Si la vente ne se réalise pas alors que toutes les conditions suspensives sont réunies, l'acquéreur perd la somme qui revient au vendeur titre d'indemnité d'immobilisation du bien. En effet pendant toute la période de la promesse de vente, le vendeur s'est trouvé engagé et ne pouvait donc pas vendre son bien à une autre personne.