Parties communes : droits et devoirs des copropriétaires

Les parties communes sont bien souvent au cœur des débats entre copropriétaires. En quoi se distinguent-elles des parties privatives ? Comment sont décidés les travaux qui les affectent ? Quelle est la marche à suivre pour les racheter à la copropriété ? Autant de questions qui appellent des réponses parfois complexes.

Qu'est-ce qu'une partie commune ?

"Les parties communes d'un immeuble en copropriété correspondent aux parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux qui les possèdent en indivision".

Le règlement de copropriété énonce l'ensemble des parties communes par opposition aux parties privatives. Il s'agit notamment du sol de l'immeuble, des cours, parcs, jardins et voies d'accès, le gros œuvre des bâtiments, les canalisations d'équipement collectif (l'eau par exemple), même lorsqu'elles traversent les parties privatives, les passages et cages d'escalier ainsi que les locaux de services communs comme le local des poubelles ou la chaufferie. Certains éléments comme les fenêtres ou les balcons relèvent soit des parties communes, soit des parties privatives.

Parties communes à jouissance exclusive

Les parties communes à jouissance exclusive concernent des espaces, le plus souvent cour, jardin ou combles, accessibles par un seul copropriétaire mais dont l'entretien relève de l'ensemble des copropriétaires. Lorsque cette spécificité est clairement énoncée dans l'acte notarié ou le règlement de copropriété, cela ne pose pas de problème. Mais bien souvent, ce statut particulier résulte d'un vide juridique, ce qui peut susciter des discordes entre voisins. Le copropriétaire qui dispose seul de l'accès direct au jardin a donc intérêt à demander une jouissance exclusive à titre définitif ou temporaire à l'assemblée générale qui devra se prononcer à la double majorité de l'article 26 de la loi de 1965 c'est-à-dire à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires présents, représentés ou absents. Cette solution est moins onéreuse que l'achat, mais implique la modification de l'état descriptif de division

Parties communes spéciales

Les parties communes spéciales ne sont partagées qu'entre certains copropriétaires. Il en est ainsi des équipements de parking, des sanitaires situés au dernier étage des immeubles anciens ou, dans certains cas, de l'ascenseur. Ces parties communes sont énumérées par le règlement de copropriété. Les charges qui y sont attachées sont réparties entre les copropriétaires concernés ; eux seuls participent aux votes en assemblée générale portant sur ces parties communes spéciales.

Les travaux sur les parties communes

Les travaux d'entretien

Les travaux d'entretien des parties communes sont les plus courants. Ils visent à préserver la copropriété sans pour autant apporter un élément de confort supplémentaire aux copropriétaires. Ils concernent par exemple la rénovation de la cage d'escalier, l'entretien des canalisations ou encore la réfection de la toiture. Ces travaux sont votés à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité des voix des copropriétaires présents lors du vote. Les absents ne sont donc pas pris en compte.

Les travaux d'amélioration

Les travaux d'amélioration, comme leur nom l'indique, visent à améliorer l'équipement commun. Ainsi, l'installation d'un ascenseur, d'un interphone, la pose de serrure sur la porte d'entrée en font partie. Le vote de ces travaux est soumis à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Cette exigence rend bien évidemment le vote de ce type de travaux plus difficile. Il n'est pas rare que l'installation d'un ascenseur, qui implique une forte dépense, se trouve à l'ordre du jour de l'assemblée générale durant plusieurs années avant d'être votée.

Les travaux sur les parties communes à jouissance exclusive

Les copropriétaires qui disposent de la jouissance exclusive d'une partie commune doivent obtenir l'autorisation de l'assemblée générale pour procéder à des travaux sur ces espaces. Le type de vote varie selon la nature des travaux envisagés. Seuls les menus aménagements comme la plantation de fleurs dans la cour peuvent être réalisés librement.

L'état descriptif de division

Dans ce document technique, tous les lots de la copropriété sont décrits et numérotés. II contient la répartition des tantièmes. Il fait l’objet d'un acte notarié publié à la Conservation des hypothèques.

L'achat d'une partie commune

Les propriétaires qui disposent de la jouissance exclusive d'une partie commune ou qui souhaitent réunir deux appartements peuvent demander à racheter des parties communes.

Une modification du règlement de copropriété est nécessaire. Lorsque ces parties communes sont nécessaires à la conservation et à la destination de l'immeuble, le rachat est soumis au vote à l'unanimité de l'assemblée générale, ce qui signifie que l'ensemble des copropriétaires doivent être présents ou représentés lors du vote. Dans les autres cas, la vente est soumise à la majorité de tous les copropriétaires, représentant au moins deux tiers des voix ; si le projet n'est pas accepté mais recueille les deux tiers des voix des présents ou représentés, il est possible d'organiser un second vote. Une nouvelle assemblée générale peut être convoquée ; elle ne nécessitera cette fois plus que la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Si le rachat a lieu, un état descriptif de division modificatif est dressé par un notaire et publié à la Conservation des hypothèques. Le rachat engendrant une nouvelle répartition des tantièmes et des charges, le syndic doit soumettre un projet à l'assemblée générale, qui se prononce à la majorité simple.