Avant la vente ou la location, la loi impose un contrôle technique du bien. Au fil des années, les diagnostics immobiliers exigés se sont multipliés et ont évolué. Toutes nos explications pour comprendre les différentes durées entre chaque diagnostic ainsi que les obligations du vendeur ou bailleur.
Diagnostic de performance énergétique : tout ce que vous devez savoir sur les diagnostics immobiliers
La loi Carrez, pour un dossier de diagnostic technique plus étoffé
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Carrez en 1997, la liste des diagnostics obligatoires à la vente s'est considérablement allongée.
Progressivement, les expertises / diagnostic immobilier se sont étendues :
- aux matériaux de fabrication ;
- aux installations ;
- aux menaces liées à l'environnement ;
- aux parasites ;
- au risque d'exposition au bruit ;
- ou encore aux performances énergétiques du bien.
Ce dossier de diagnostic technique, désormais très riche, offre une vision beaucoup plus complète de l'état réel du bien limitant ainsi les mauvaises surprises lors de l'entrée dans les lieux.
Vente location : quels diagnostics effectuer ?
| DIAGNOSTIC | BIENS CONCERNÉS | DURÉE DE VALIDITÉ | VENTE | LOCATION |
|---|---|---|---|---|
| Amiante | Les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimité si constat négatif ; 3 ans en présence d’amiante | ||
| Assainissement | Les biens non raccordés au tout à l’égout | 3 ans | ||
| Nuisances sonores aériennes | Les biens situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports | Pas de durée fixée par les textes, il est prudent de le refaire à chaque transaction immobilière | ||
| Électricité | Les biens dont l’installation a plus de 15 ans | 3 ans en cas de vente 6 ans en cas de location | ||
| Gaz | Les biens dont l’installation a plus de 15 ans | 3 ans en cas de vente ; 6 ans en cas de location | ||
| Mérule | Tous les biens situés dans les zones contaminées, délimitées par le préfet | Non fixé par la loi. Il est recommandé de le faire 6 mois au maximum avant la vente | ||
| Performance énergétique | Tous | 10 ans. Attention, les DPE réalisés entre le 01/01/2013 et 31/12/2017 ne sont valides que jusqu’au 31/12/2022. Ceux réalisés entre le 01/01/2018 et 30/06/2021 seulement jusqu’au 31/12/2024 | ||
| Plomb | Les biens construits avant le 1er janvier 1949 | Illimité si négatif. Si positif : 1 an en cas de vente ; 6 ans en cas de location | ||
| Risques et pollutions | Les biens situés dans une zone à risques | 6 mois | ||
| Termites | Les biens situés dans les zones contaminées, délimitées par le préfet | 6 mois |
Diagnostic immobilier : un dossier très étoffé lors de la vente
Selon la situation de l'immeuble (commune, zone, date de construction) et celle du bien, le dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, peut contenir jusqu'à neuf diagnostics immobiliers et une information sur la mérule (art. L271-4 du Code de la construction et de l'habitation).
Quand le logement est en copropriété, s'y ajoute un certificat de superficie « loi Carrez ».
- Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) présente un repérage des revêtements (notamment peinture) contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti.
- L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante précise la localisation et l'état de conservation de ces matériaux et produits.
- L'état relatif à la présence de termites indique les parties visitées et celles qui n'ont pu l'être, les éléments infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. L'obligation de fournir un état parasitaire ne concerne que les termites, insectes qui rongent le bois. Pour les autres insectes xylophages, les capricornes notamment, il n'y a pas d'obligation.
- L'état de l'installation intérieure de gaz permet d'évaluer les risques pouvant compromettre la Sécurité des personnes. Le diagnostic décrit l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ; l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires ; l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.
- L'état des risques naturels, technologiques ou sismiques mentionne les risques naturels (inondations, mouvements de terrains), miniers et technologiques (industriels, chimiques...) dont font état les documents de référence mis à disposition par le préfet.
- Le diagnostic de performance énergétique indique la quantité d'énergie consommée ou estimée pour une utilisation standardisée et son impact en termes d'émission de gaz à effet de serre.
- L'état de l'installation d'électricité décrit les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, et les conducteurs non protégés mécaniquement. L'état permet d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
- L'état de l'installation d'assainissement est établi par la commune. Il est accompagné d'un rapport mentionnant les risques sanitaires ou de pollution et les travaux à réaliser.
- Le diagnostic bruit permet de connaître l'existence de nuisances sonores aériennes si le bien est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports.
L'information sur la présence d'un risque de mérule, un champignon lignivore, indique les désordres causés dans les bâtiments par la dégradation des composants du bois.
Si l'état des risques naturels et technologiques est manquant, l'acquéreur peut poursuivre la résolution de la vente ou demander au juge une diminution du prix (art. L 125-5 du Code de l'environnement).
Montée en puissance du diagnostic de performance énergétique (DPE)
Depuis le Ier juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient opposable aux tiers alors qu'il n'avait jusqu'à présent qu'une valeur informative. En cas d'erreur, l'acquéreur peut désormais se retourner contre le vendeur et le locataire contre son bailleur.
Deux étiquettes, « énergie » et « climat », offrent une lecture facilitée du DPE. Chacune comporte sept classes de A à G (A étant la meilleure performance et G la plus mauvaise) afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer la performance énergétique du bien. L'étiquette climat du logement à vendre ou à louer doit désormais apparaître dans les annonces immobilières en plus de l'étiquette énergétique.
En 2022, une estimation des dépenses théoriques d'énergie du logement devra aussi figurer sur les annonces. Le diagnostic est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Ces dernières restent purement informatives.
La certification de surface loi Carrez
Lorsque la vente porte sur un bien en copropriété, une certification de surface loi Carrez est obligatoire lors de la vente.
La superficie de la partie privative, dite « surface Carrez », correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures des portes et des fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre, des terrasses, balcons, caves, garages et emplacements de stationnement.
Un dossier moins complet en cas de location
En cas de location, un dossier de diagnostic technique est également annexé au bail. Il demeure moins complet que celui exigé lors d'une vente.
Le diagnostic de performance énergétique est requis, de même qu'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante, ainsi qu'un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, un constat de risque d'exposition au plomb, un état des risques naturels et technologiques, et un diagnostic bruit si le bien se situe dans une zone concernée.
Les responsabilités en cas d'erreur de diagnostic immobilier
Diagnostic erroné
Dès lors qu'un diagnostic se révèle faux (c'est le cas, par exemple, si le diagnostiqueur a conclu à l'absence de plomb dans les peintures, alors que des travaux ultérieurs en démontrent la présence), l'acheteur ou le locataire peut demander des comptes au vendeur ou au bailleur.
Ce dernier peut à son tour se retourner contre le diagnostiqueur auquel il avait fait appel, d'où l'importance de vérifier en amont l'assurance de ce professionnel. La responsabilité du diagnostiqueur à l'égard de son client (bailleur ou vendeur) peut ainsi être engagée sur le terrain de la responsabilité contractuelle.
Erreur sur la surface loi Carrez
Quand la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une réduction du prix de vente en proportion du nombre de mètres carrés manquants.
A l'inverse, si la superficie réelle excède la superficie mentionnée, le vendeur ne peut pas obtenir d'augmentation du prix.
Diagnostic manquante
Lors de la signature de l'acte authentique de vente, si le diagnostic plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement (en cours de validité) est manquant, cela peut être lourd de conséquences pour le vendeur.
Il ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Ainsi, il demeurera responsable, vis-à-vis de l'acquéreur, en cas de découverte du vice. L'absence d'un de ces diagnostics n'entraîne toutefois pas la nullité de la vente.
Valeur verte, un nouveau critère d’appréciation
La rénovation thermique et le DPE sont devenus des facteurs clés dans la valeur d'un bien immobilier. L’étude statistique immobilière annuelle sur la valeur verte des logements en France, publiée par le Conseil supérieur du notariat, en constitue une preuve sérieuse, II apparaît clairement qu'un bien voit sa valeur augmenter dès lors qu'il affiche une meilleure performance énergétique et environnementale.
Dans le Grand-Est par exemple, les appartements les plus économes en énergie de classe A-B se sont vendus 13 % plus cher que ceux de classe D ; la plus-value grimpe à 16 % s'agissant des maisons.
Diagnostic immobilier : combien ça coute en moyenne ?
En comparant les tarifs en France (non règlementés), on constate ce types de tarifs :
- Le diagnostic amiante : de 80 € pour un studio à 160 € pour un F4.
- Le diagnostic plomb : de 100 € pour un F1 à 300 € pour un F4.
- Le diagnostic termites : entre 70 € à 200 € selon la surface.
- Le diagnostic des installations électriques : de 70 € à 120 € pour un F1 et de 140 € à 190 € pour un F4.
- Le diagnostic de performance énergétique : de 100 € et 190 € pour les professionnels les plus chers.
- Le diagnostic gaz : environ 100/120 € chez la plupart des entreprises.
- Le diagnostic ERNT (état des risques naturels et technologiques) : au maximum 40 €. Il est même très souvent offert par le diagnostiqueur.