Vendre un bien immobilier permet parfois de le revendre plus cher que le prix d’achat mais cet avantage peut être annulé par une taxe sur la plus-value immobilière. Explications des différentes exonérations et conditions à respecter.
Plus-value immobilière : quelles exonérations et conditions ?
La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt quel que soit le montant de la plus-value et la durée pendant laquelle vous l'avez habitée. L'administration fiscale est néanmoins très attentive au fait qu'il s'agisse bien de votre résidence principale lors de la vente. Le logement doit donc être occupé de manière habituelle et effective la majeure partie de l'année.
Exonération de la résidence principale : gare aux exceptions !
Si vous partagez votre temps entre deux logements, c'est celui qui vous permet de bénéficier des abattements pour la taxe d'habitation qui ouvre droit à l'exonération.
En cas de vente d'un logement démembré, c'est-à-dire lorsque le logement est partagé entre un nu-propriétaire et un usufruitier, seule la part de la plus-value correspondant aux droits de celui qui l'occupait en tant que résidence principale est exonérée.
En cas de déménagement avant la vente, alors que vous avez une nouvelle résidence principale, il est tout de même possible de bénéficier de l'exonération si le logement est votre résidence principale au moment de la cession jusqu'à sa mise en vente et si la cession a été réalisée dans un délai normal à partir du déménagement.
L'administration fiscale accorde jusqu'à un an au maximum entre le déménagement et la vente
L'exonération est également accordée si après une séparation ou un divorce, l'ancienne résidence principale du couple est mise en vente. Dans ce cas, il n'est pas nécessaire de l'occuper lors de la cession, mais il faut qu'elle ait été un acquéreur différent de celui de la résidence principale dans le délai d'un an, elles bénéficient également de l'exonération de l'impôt.
En revanche, si le logement est vendu avec un terrain à bâtir mais que l'habitation est cédée à part, le terrain est taxé sur la plus-value.
Vente de la résidence secondaire : des possibilités d'exonération
Dans certains cas, il est également possible de bénéficier d'une exonération lorsqu'une résidence secondaire est vendue. Cette possibilité existe depuis le 1er février 2012 et concerne les personnes qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale et qui vendent un logement pour financer l'achat ou la construction de leur résidence principale. Il peut également s'agir de la vente d'un bien placé en location.
L'exonération doit être demandée par le vendeur et mentionnée dans l'acte notarié.
De plus, elle est accordée définitivement si le prix de vente du logement est investi, dans les deux ans, en totalité ou en partie dans l'achat ou la construction de la résidence principale.
- Si des travaux importants sont effectués dans le logement, il est possible de bénéficier d'une année supplémentaire pour les payer.
- Si une seule partie du prix de vente est investie dans la résidence secondaire, seule cette partie est exonérée.
Les personnes âgées qui disposent de faibles ressources ou qui quittent leur logement pour vivre en maison de retraite ou en logement foyer peuvent également être exonérées d'impôt sur la plus-value.
Cela concerne les personnes qui sont retraitées, bénéficiaires d'une pension de réversion, d'une carte d'invalidité de 2e ou 3e catégorie. En outre, il faut avoir des ressources limitées : pour une vente en 2020, le revenu fiscal de référence de 2018 ne doit pas dépasser 10 988 € pour une part de quotient familial ou 13 922 € pour 1,5 part.
La situation de la famille s'apprécie au moment de la cession. Le départ en établissement spécialisé, suivi de la vente de la résidence principale, peut également permettre une exonération. Il faut que la personne entre dans un établissement spécialisé comme une maison de retraite, un foyer de vie, et la vente doit avoir lieu moins de deux ans après son départ de sa résidence principale. Là encore, le revenu de référence ne doit pas excéder un certain montant : pour une vente en 2021, le revenu de 2019 ne doit pas dépasser 25 839 € pour une part de quotient familial ou 31 876 € pour 1,5 part.
Le logement ne doit pas avoir été occupé ou loué depuis le départ de la personne même gratuitement même s'il s'agit d'une courte période. Le logement peut cependant être occupé par un membre du foyer fiscal (conjoint ou personne à charge) ou son concubin qui vivait déjà dans le logement à son départ.
Calcul de la plus-value immobilière
Certaines ventes sont soumises à une taxe sur la plus-value qu'il s'agisse des biens immobiliers bâtis ou non, d'un bien partagé entre un nu-propriétaire et un usufruitier ou des ventes réalisées par l'intermédiaire d'une SCI.
La taxe est également applicable même si le bien a été reçu par succession ou donation.
Le pourcentage appliqué varie en fonction de la durée de détention du bien. S'il a été détenu pendant trente ans ou plus, aucune taxe ne sera prélevée mais si le bien a été détenu moins de six ans, le propriétaire vendeur se voit appliquer un impôt sur le revenu de 19 % auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Au bout de 22 ans, il n'y a plus d'impôt sur le revenu mais les prélèvements sociaux sont maintenus même s'ils sont dégressifs.
- Entre 29 et 30 ans de détention, ils sont prélevés sur une fraction de 9 % du prix de vente du bien.
Globalement, à partir de 6 ans de détention du logement, la taxe sur la plus-value décroît de 6 % chaque année.
Si des travaux sont réalisés dans le bien acheté, il est possible d'intégrer le montant des travaux dans le prix d'achat ce qui permet de diminuer le montant de la plus-value. Mais les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise et il faut être en mesure de montrer les factures afin de prouver les sommes engagées.
Si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, un forfait pour travaux de 15 % du prix d'acquisition peut être retenu sans justificatifs. Le calcul de la plus-value est réalisé par le notaire et le montant de l'impôt est payé par lui sur le prix de vente lors de l'enregistrement de l'acte.
Si la valeur d'un bien est inférieure à 15 000 €, comme cela peut être le cas pour des places de stationnement ou des locaux de petite surface, la plus-value est exonérée d'impôt dans tous les cas.