Usufruit : qu’est-ce que c’est et comment ça marche ?

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Le conjoint survivant se demande souvent s’il doit opter pour l’usufruit au moment de la succession. Une connaissance du fonctionnement et des enjeux du mécanisme est indispensable pour faire le bon choix.

Pour certains, l’usufruit constitue un formidable outil juridique. Pour d’autres, il est totalement dépassé et de plus en plus inadapté à l’évolution de nos sociétés. Une chose est sûre, c’est dans le sur-mesure que l’usufruit peut trouver le plus d’intérêt. Un cas par cas qui demeure plus facile à mettre en œuvre si la succession est anticipée.

L’usufruit : à différencier de la nue-propriété et de la peine propriété

L’usufruit est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus. La nue-propriété est un droit de propriété limité. Le nu-propriétaire peut disposer du bien à sa guise, le modifier, le vendre, mais il ne peut ni l’utiliser ni en percevoir les revenus.  La pleine propriété signifie que tous les attributs de la propriété sont détenus par la même personne et qu’aucun des droits qui la composent n’a été détaché.

Usufruit ou pleine propriété ?

A l’ouverture de la succession, lorsque le défunt n’a pris aucune disposition préalable, le conjoint survivant se trouve confronté à un choix délicat : recevoir l’usufruit sur la totalité des biens ou le quart en pleine propriété. Pour déterminer la meilleure solution, le plus sûr est de demander conseil à son notaire. En effet, ce dernier dressera le bilan de la situation du conjoint afin de l’orienter vers l’option la mieux adaptée.

À noter : En présence d’un ou plusieurs enfants non issus du couple, ce choix n’est pas offert au conjoint survivant qui reçoit la propriété du quart de la succession (sans pouvoir opter pour l’usufruit).

S’assurer l’indépendance

Opter pour le quart de la succession en pleine propriété, c’est pour le conjoint la garantie d’indépendance si le patrimoine du défunt est important. Ce choix permet d’inclure la résidence principale et, ainsi, de rester seul maître à bord du sort de son habitation. Une garantie d’autonomie et d’indépendance d’autant plus appréciable si le survivant est jeune. Il aura en effet, dans une telle situation, la possibilité de gérer seul une partie des biens en fonction de l’évolution de sa vie et de ses projets.

Bon à savoir : Pour les couples non mariés, la question du choix entre quart en pleine propriété ou totalité en usufruit ne se pose pas puisqu’ils ne sont pas héritiers l’un de l’autre (sauf en présence d’un testament qui le prévoit).

Continuer à profiter de tous les biens

Si le conjoint choisit de conserver la totalité des biens de la succession en usufruit, cela lui donne le droit de les utiliser à vie et d’en percevoir les revenus (les loyers, par exemple). Mais il n’en est pas propriétaire et ne peut pas en disposer librement.

Cela implique une gestion et une coordination sans faille avec les héritiers, qui sont eux nus-propriétaires, c’est-à-dire qu’ils détiennent le bien mais ne peuvent ni l’occuper ni le louer. Ce partage de propriété entre usufruit et nue-propriété peut porter sur un appartement, une maison de famille, mais il peut aussi concerner un domaine agricole, un local commercial, un portefeuille de valeurs mobilières…

Il dure jusqu’au décès de l’usufruitier, moment où l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent automatiquement, et sans frais, pleinement propriétaires des biens.

Répartition des charges

Avant d’opter pour l’usufruit, il est indispensable de prendre connaissance de l’état des biens immobiliers. Car l’usufruitier est tenu d’assurer le bon état d’usage et d’entretien des biens. Il doit ainsi réaliser les réparations dites d’entretien : peintures intérieures, plomberie, remplacement des fenêtres, de la chaudière, du ballon d’eau chaude, réparations sur l’ascenseur, ravalement des façades.

Cette liste est non exhaustive ; les tribunaux sont amenés à interpréter les dépenses au cas par cas. Ainsi, les réparations d’entretien sont assez étendues et leur coût potentiellement élevé. Elles sont d’ailleurs plus nombreuses que les réparations qui pèsent sur le locataire dans le cadre d’un bail d’habitation.

A noter : Le paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation lui incombe s’il occupe le bien.

A l’inverse, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Elles sont évoquées à l’article 606 du code civil. Il s’agit de celles portant sur les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières (intégralité du toit), les digues, les murs de soutènement et de clôture. Les tribunaux ont précisé la frontière entre ces grosses réparations incombant au nu-propriétaire et les dépenses d’entretien à la charge de l’usufruitier.

La Cour d’appel de Paris a par exemple considéré en 2000 que les grosses réparations sont celles « nécessaires à la conservation de la structure de l’immeuble dans son intégralité générale ».

Dans un arrêt de 1999, elle a jugé également que le remplacement de l’ascenseur incombait au nu-propriétaire. De la même façon, la réfection totale des toitures ou des zingueries, des souches de cheminée ou encore le ravalement, quand il sert à l’étanchéité de l’immeuble, sont des grosses réparations.

Attention, si ces dépenses sont dues à un mauvais entretien, elles doivent être supportées par l’usufruitier. De la même façon, ce qui a été détruit par un cas de force majeure (tempête, séisme) n’a pas à être obligatoirement reconstruit par le nu-propriétaire. Par conséquent, si les dommages rendent le bien inutilisable et que sa remise en état suppose des dépenses disproportionnées, le nu- propriétaire n’est pas tenu de rebâtir.

Notre conseil : Il est parfois difficile de savoir si une réparation incombe à l’usufruitier ou au nu-propriétaire. La frontière est en effet mince. En cas de doute, il vaut mieux demander conseil à son notaire. Il saura, par expérience ou après recherche, déterminer qui du nu-propriétaire ou de l’usufruitier doit supporter la dépense.

L’intérêt d’une convention

Une autre répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire est possible. Ils peuvent ainsi décider d’un commun accord de déroger aux règles de répartition des dépenses fixées par le code civil en signant une convention ou le prévoyant dans l’acte qui établit l’usufruit (par exemple la donation). Il est par exemple fréquent que les parents qui souhaitent donner la nue-propriété à leurs enfants prévoient une prise en charge des grosses réparations pour ne pas les pénaliser. A l’inverse, le nu-propriétaire peut aussi décider de dispenser l’usufruitier des réparations d’entretien.

La vente du bien

Le survivant qui opte pour la solution de l’usufruit devient totalement dépendant de ses enfants. Impossible pour lui de vendre l’un de ses biens sans l’accord des autres héritiers. Autant dire que le blocage peut vite survenir. En revanche, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent vendre leurs droits respectifs. L’usufruitier peut en effet vendre son droit de jouissance. Le nouvel acquéreur devra toutefois laisser l’usufruitier utiliser le bien et percevoir les revenus. En pratique, les acquéreurs ne sont guère intéressés.

C’est pourquoi il est préférable de vendre le bien en pleine propriété, mais usufruitier et nu-propriétaire doivent le décider d’un commun accord. Si l’usufruitier accepte la vente du bien, il recevra une compensation financière. Ils doivent donc trouver un accord sur la répartition des sommes de la vente. L’idéal est d’inscrire cette répartition dans l’acte de vente.

Le plus souvent, le barème fiscal est utilisé. La valeur de l’usufruit dépend alors de l’âge de l’usufruitier au moment de la vente.

Prenons par exemple la vente en pleine propriété d’un appartement d’une valeur de 250000 €. L’usufruitier, âgé de 75 ans, percevra une indemnisation à hauteur de 30 % de la valeur du bien, soit 75 000 €.

L’usufruit parfois mal adapté

Malgré ces difficultés de gestion, il arrive que le conjoint n’ait pas le choix, lorsque par exemple en présence d’enfants la succession ne comprend que le logement du couple. L}usufruit lui assure au moins le droit de rester chez lui toute sa vie. Toutefois, dans certaines situations, il est conseillé au survivant d’exclure la solution de l’usufruit. C’est le cas lorsque le patrimoine du défunt comprend un portefeuille mobilier important. En effet, l’usufruitier ne pouvant vendre les titres sans l’accord du (ou des) nu(s)-propriétaire(s), cette lourdeur dans les démarches ralentit les prises de décision.

Dans un contexte d’évolution permanente des marchés boursiers, une telle contrainte peut, par conséquent, engendrer des pertes particulièrement importantes. Si l’option de l’usufruit est malgré tout choisie, une convention entre usufruitier et nu-propriétaire est donc indispensable pour la bonne gestion du portefeuille.

Pour une succession anticipée

L’usufruit peut prendre des formes différentes et conserve un réel intérêt s’il s’inscrit dans le cadre d’une succession préparée par en concertation avec les héritiers.

Afin d’anticiper sa succession et d’organiser au mieux son patrimoine, la donation entre époux peut constituer une très bonne solution.

Prenons l’exemple d’un homme qui a hérité d’une résidence secondaire de ses parents. Il peut décider de consentir à son épouse un usufruit temporaire ou définitif sur cette résidence après son décès. Ainsi l’épouse pourra en profiter librement.

Le testament permet de répartir l’ensemble de son patrimoine en choisissant entre usufruit et nue-propriété selon la situation de chacun, dans le respect de la réserve des différents héritiers. Là encore, les conseils du notaire permettent de faire les choix les plus judicieux pour ses proches. Le mieux étant également d’en parler ouvertement en famille, ce qui garantit une succession paisible dans l’intérêt de tous.

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