La donation temporaire d’usufruit

En quoi consiste une donation temporaire d'usufruit d'un bien immobilier ?

Le donateur cède, pour une durée déterminée, l'usufruit d'un bien dont il est propriétaire. En d’autres termes ; il se prive non seulement de jouir des lieux mais également des éventuels loyers dans le cas où le bien serait loué.

Ce type de donation est moins connu et répandu que la donation de nue-propriété qui consiste, à l'inverse, pour le donateur à conserver l'usufruit du bien. Pourtant, il présente de bon nombre d’avantages dans des situations spécifiques.

Justement, dans quels cas ce type de donation a-t-il un intérêt ?

La donation temporaire d'usufruit est particulièrement intéressante pour aider un enfant pendant une période précise, par exemple le temps de ses études. Ainsi, des parents, propriétaires d'un studio, peuvent, par ce biais, permettre à leur enfant, soit :

• d'occuper le logement,
• soit d'en percevoir les loyers pour se loger ailleurs.

Cette forme de donation est aussi utilisée pour gratifier une association ou une fondation. Les donateurs, qui disposent d'un logement loué, peuvent ainsi en donner l'usufruit pour dix ans par exemple. Ainsi, l'association perçoit des revenus réguliers (les loyers) pendant toutes ces années.

Aussi, quand les enfants majeurs effectuent leur déclaration de revenus séparément, leurs parents peuvent déduire le montant de la PA (pension alimentaire) qu'ils leur versent tous les mois.

Toutefois, ce montant étant plafonné, la donation temporaire d'usufruit d'un bien loué peut être très attractive pour avantager l'enfant sans pénaliser fiscalement ses parents.

Le donateur y trouve-t-il un avantage fiscal ?

Durant toute la durée de la donation (fixée librement par les parties), généralement pour 5, 10, 20 ou 30 ans, le bien concédé sort du patrimoine du donateur. Par conséquent, avec cette donation, la valeur de l'ensemble de son patrimoine immobilier peut passer sous la barre de 1,3 million, montant à partir duquel l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû.

Attention toutefois, la donation ne doit pas être motivée par un seul objectif fiscal, car elle constituerait alors un abus de droit. L'administration fiscale est très vigilante sur ce point. En effet, pour ne pas être remise en cause, la donation doit être réalisée au profit d'un bénéficiaire ayant un réel besoin économique.

Lorsque la donation est faite au profit d'une association ou d'une fondation, la procédure de recherche d'abus de droit est rarement engagée.

Comment procéder pour effectuer une telle donation ? Quel est son coût ? Qui doit payer ?

La donation temporaire d'usufruit doit obligatoirement être notariée. La valeur fiscale de l'usufruit temporaire est fixée à 23 % de la pleine propriété pour une période de 0 à 10 ans, à 46 % de 11 à 20 ans et à 69 % de 21 à 30 ans.

Prenons l'exemple d'un appartement d'une valeur de 500 000 €. Le père, propriétaire, décide, d'en donner l'usufruit à son fils pour une période de dix ans. La valeur de l'usufruit est donc de 500 000 X 23 % = 115 000 €.

L'abattement de 100 000 € entre parent et enfant s'applique. La donation est donc taxable sur 15 000 €. Le montant de l'imposition sera de 444 €, payable par le donateur ou le donataire, auquel s'ajoutent les émoluments du notaire (2 050 €) et les frais nécessaires à la réalisation de l'acte (1450 €).

Peut-on récupérer son bien avant la fin de la convention d'usufruit ?

Non, sauf si les deux parties y consentent. À noter que si la donation est interrompue prématurément, les droits versés lors de la donation, sur la base de la durée initialement définie, ne seront pas remboursés.

Que se passe-t-il en cas de décès du donateur avant la fin de l'usufruit ? Et en cas de décès de l'usufruitier ?

En cas de décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint automatiquement et le donateur récupère la pleine propriété de son bien. En cas de décès du donateur, cette donation est « rapportable » à la succession pour sa valeur au moment du partage.