SCI, le bon outil pour transmettre

Le recours à une société civile immobilière offre un réel intérêt au niveau patrimonial. Toutefois, sur le plan fiscal, une analyse fine de la situation de chacun s’impose pour éviter de mauvaises surprises.

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La constitution d'une société civile immobilière est souvent conseillée pour gérer un patrimoine existant, notamment suite à une succession. Elle permet d'échapper aux contraintes de l'indivision qui impose de prendre les décisions à la majorité des deux tiers des droits indivis, voire à l'unanimité des indivisaires pour les actes de disposition qui vont au-delà de la gestion ou de l'entretien courant des biens. A contrario, dans une SCI, le gérant peut en principe accomplir seul tous les actes qui entrent dans l'objet social de la société.

Une gestion facilitée

Autre intérêt de la SCI par rapport à l'indivision : elle écarte le risque de l'action en partage. En effet, tout indivisaire peut, à tout moment, demander à sortir de l'indivision pour récupérer ses fonds. Si les autres n'ont pas les moyens de lui racheter sa part, le juge pourra ordonner un partage judiciaire.

Ce risque est moindre dans le cas d'une SCI car sa dissolution ne pourra être prononcée par le juge que si des motifs graves, telle qu'une paralysie totale du fonctionnement de la société, le justifient.

Transmettre en gardant le contrôle

Le fait de détenir un patrimoine immobilier à travers une SCI permet de bénéficier d'une décote sur sa valeur, de l'ordre de 10%, tant pour le calcul de l'impôt sur la fortune (ISF) que pour celui des droits de succession et de donation.

Dans une optique de transmission anticipée de son patrimoine, la stratégie est de donner progressivement les parts de la SCI à ses enfants, voire à ses petits-enfants, de manière à profiter au mieux des abattements sur les droits de donation qui se renouvellent tous les quinze ans : 100 000 € entre parents et enfants et 31 865 € entre grands-parents et petits-enfants.

Il est également possible d'acquérir directement les immeubles via la SCI. Dans ce schéma, c'est la SCI qui va s'endetter pour financer l'acquisition de son patrimoine immobilier, ce qui permet de minorer la valeur des parts transmises et donc de réduire encore les droits de donation à payer par les enfants et petits-enfants.

Donner la nue-propriété des parts

Que le bien soit apporté à la SCI ou acquis directement par ce biais, les parents — en se nommant gérants — peuvent conserver la gestion du patrimoine transmis, voire continuer à s'assurer des revenus en ne donnant que la nue-propriété de leurs parts.

Ce qui permet de minorer encore les droits de donation puisqu'ils ne seront dus que sur la valeur de la nue-propriété transmise, qui est par définition inférieure à celle de la pleine propriété. Et au décès de leurs parents ou grands-parents, les enfants ou petits-enfants récupéreront la pleine-propriété des parts sans droit supplémentaire à payer.

Forte imposition des loyers

S’il s'agit d'un patrimoine immobilier locatif, les loyers seront soumis au barème de l'impôt sur le revenu entre les mains des associés, ces derniers étant imposables sur leur quote-part dans les bénéfices même s'ils ne sont pas distribués. Or, pour les contribuables les plus fortement imposés, le niveau de taxation des loyers peut atteindre 60,5 % si on fait abstraction de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.

L'option de l'impôt sur les sociétés

D'où l'idée d'opter pour l'impôt sur les sociétés. Cette option permet d'amortir l'immeuble sur 25 à 30 ans — ce qui n'est pas possible avec le régime des revenus fonciers — et donc de diminuer d'autant le résultat imposable. De plus, elle offre un taux de taxation réduit de 15 % jusqu'à 38 120 € de bénéfices, le surplus étant imposé au taux de 33,33 %.

Attention :
Cette option n'est vraiment intéressante que si la SCI ne distribue pas de dividendes, ce qui suppose que les associés n'aient pas besoin des revenus des immeubles. Car si la SCI distribue des dividendes, ils seront imposables entre les mains des associés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, après un abattement de 40 %, et supporteront 17,2 % de prélèvements sociaux dès le premier euro.

Résidence principale et SCI

Détenir sa résidence principale au travers d'une SCI, prive les contribuables assujettis à l'ISF de l'abattement de 30 % applicable à la résidence principale, et fait perdre au conjoint survivant son droit d'habitation viager sur le logement du couple.

Le bon choix pour les concubins

Malgré tout, un couple ni marié, ni pacsé ayant des enfants, peut avoir intérêt à créer une société civile immobilière qui achètera leur résidence principale (ou à laquelle l'un des concubins apportera un logement dont il est déjà propriétaire), chacun recevant des parts de la SCI à hauteur de sa participation au capital.

À noter :
Cela permet au survivant de conserver la jouissance de son logement jusqu'à la fin de sa vie dans des conditions fiscales plus avantageuses.

Réserver l'usufruit au survivant

Plutôt qu'une détention des parts en pleine propriété, les statuts de la SCI peuvent contenir une clause prévoyant un démembrement de propriété croisé des parts. En clair, chacun des concubins va recevoir l'usufruit des parts dont la nue-propriété est détenue par l'autre et inversement.

Au décès du premier des deux, le survivant récupère la pleine propriété des parts qu'il détenait en nue-propriété, sans aucun droit de succession. Si l'usufruit lui avait été transmis par donation ou par testament, il aurait dû payer des droits au taux de 60 %. Et il conserve l'usufruit de l'autre partie des parts dont la nue-propriété est transmise à leurs enfants.

En pratique

Exemple :
Sébastien et Delphine vivent en union libre et ont deux enfants. Ils créent une société civile qui va acheter leur résidence principale. Le capital de la SCI est divisé en 100 parts : Sébastien détient les 50 premières parts en nue-propriété et les 50 suivantes en usufruit ; Delphine détient les 50 premières parts en usufruit et les 50 suivantes en nue-propriété. Sébastien décède le premier : Delphine récupère la pleine-propriété des 50 parts qu'elle détenait en usufruit et conserve l'usufruit des 50 premières parts qu'elles détenaient, ses enfants devenant nu-propriétaire à la place de leur père. Cette solution permet à Delphine de rester dans son logement jusqu'à son décès, sans avoir de droits de succession à payer. A son décès, ses enfants récupéreront la pleine propriété des parts qu'elle détenait en usufruit, sans droits de succession à payer, et hériteront de ses parts détenues en pleine propriété.

Abriter un patrimoine immobilier professionnel

Autre cas de figure pour lequel la création d'une SCI est souvent recommandée : la détention de biens immobiliers (bureaux, entrepôts, murs de magasin...) destinés à l'exercice d'une activité professionnelle.

Par définition, lorsque le chef d'entreprise exploite son activité en nom propre, les biens affectés à son activité professionnelle ne peuvent pas être protégés par une déclaration d'insaisissabilité. La règle est presque la même pour ceux inscrits à l'actif du bilan d'une société.

Il est alors préférable de les acquérir via une société civile immobilière — dont le chef d'entreprise ou le dirigeant sera l'associé majoritaire — qui les donnera en location à l'entreprise exploitante. Ils seront ainsi à l'abri des créanciers de l'entreprise dans la mesure où ils seront logés dans une société distincte.

Un atout pour la vente de l'entreprise

Cela peut aussi être intéressant pour préparer la vente de l'entreprise, les repreneurs potentiels n'ayant pas forcément la surface financière suffisante pour se porter acquéreur à la fois du fonds de commerce et de l'immobilier professionnel.

Si l'immobilier est détenu par une SCI, cette dernière pourra le donner en location au moins dans un premier temps au repreneur. Cela peut permettre au chef d'entreprise de s'assurer une source de revenus complémentaires. S'il souhaite profiter de la cession de son entreprise pour anticiper sa succession, il pourra donner la nue-propriété de ses parts à ses enfants non-repreneurs, ce qui lui permettra de continuer à percevoir les loyers.

Mais surtout de transmettre son patrimoine immobilier professionnel dans des conditions fiscales avantageuses, notamment si la SCI s'est endettée pour acquérir les locaux.